부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 다세대지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 가능성입니다. 을구 13번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 기재됐고, 서울보증보험의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 주된 위험은 완화됩니다. 다만 확약 밖 임차권·미상 보증금 여부는 별도 확인이 필요합니다.

감정가

114,000,000원

다세대 평가액

최저가

55,860,000원

2회 유찰 후 49%

실질취득

확약 확인 필요

대항력 임차권 변수

핵심지표

임차권등기

대항력·우선변제권

인천지방법원 2025타경513414. 인천 계양구 효성동 소원맨숀빌라 2동 402호 다세대입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 등기부상 가장 중요한 권리는 가격이 아니라 말소기준권리 이전의 주택임차권입니다. 을구 13번 한국토지주택공사의 임차권등기는 전입·확정일자 자료와 함께 대항력 및 우선변제권 가능성이 표시되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513414 (강제경매)
소재지	인천광역시 계양구 효성동 160-15 소원맨숀빌라 2동 4층402호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	이추자
감정가 / 최저가	114,000,000원 / 55,860,000원
신청채권자 / 청구	서울보증보험 주식회사 / 107,871,232원
매각기일	2026.07.10

① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 13번 주택임차권등기는 2023.11.24 설정된 권리로, 등기 내용상 말소기준권리 이전 전입으로 매수인 인수 가능성이 기재되어 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 확약 적용 임차권은 실질 0원 처리 대상입니다. 단, 확약 밖 임차인 또는 보증금 미상 부분의 위험은 별도로 남습니다.

② 임차인 분석

임차인	대항력	우선변제	승계/비고
한국토지주택공사	有	有	보증기관 대위·승계 중복신고, 실제 임차인과 구분 필요
보험	가능	가능	보증기관 권리 표시, 별도 보증금 합산 금지
한국토지	미상	미상	전입일 미상

⚠️ 보증금 판단 임차권등기 보증금은 자료상 명확히 확정되지 않습니다. 보증기관 승계 항목은 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 확약 적용 임차권은 실질 인수 0원으로 보되, 확약 범위 밖 권리는 따로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,405,480원
서울보증보험 주식회사	107,871,232원	54,454,520원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰이 이어질수록 채권 미배당액은 증가합니다.

✅ 긍정 요소 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌고, 서울보증보험 확약으로 주된 임차권등기 인수 부담은 완화될 가능성이 있습니다.

⛔ 주의 요소 다세대 특성상 환금성이 제한적이며, 대항력 임차권등기와 보증금 미상 요소가 존재합니다. 확약서 범위를 벗어나는 권리가 확인되면 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 계양구 효성동 인천명현초등학교 남서측 인근 다세대주택 밀집 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있으나 대중교통 상황은 보통입니다.
용도. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 내 다세대주택입니다.
환금성. 1996년 사용승인된 다세대로 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 서울보증보험 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 확인하세요.
보증금 확인. 임차권등기 보증금 미상 부분은 매각물건명세서와 원본 확인이 필요합니다.
보증기관 권리 구분. 보증기관 대위·승계 항목은 실제 임차인 보증금과 중복 계산하지 마세요.
현황 확인. 건물 외벽 표기와 출입문 상태 등 현황 차이를 확인하세요.
관리·명도. 실제 점유자 확인 후 인도 절차를 검토하세요.

맺으며 — “반값 가격보다 중요한 것은 임차권”

이 물건은 감정가 대비 낮은 최저가라는 장점이 있지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 권리 변수인 대항력 임차권등기가 존재합니다. 서울보증보험 확약으로 핵심 인수 위험은 완화될 수 있으나, 확약 밖 권리와 미상 보증금 여부를 확인하지 않고 가격만 보고 접근하기에는 위험 요소가 남습니다. 가격은 매력적이지만, 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-06	유찰	1억 1,400만원
2	2026-06-09	유찰	7,980만원
3	2026-07-10	대기	5,586만원

부동산강제경매

유찰 2회로 가격은 내려왔지만, 대항력 임차권등기가 핵심 변수 — 인천 소원맨숀빌라 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 가격보다 중요한 것은 임차권”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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