인천지방법원 2025타경513473. 인천 미추홀구 주안동 윤성아파트 제2동 1층 102호입니다. 감정가는 1억 2,500만원이고 현재 최저매각가는 6,125만원으로 두 차례 유찰되었습니다. 표면상으로는 반값 수준의 아파트처럼 보이지만, 을구 10번 주택임차권등기가 핵심 변수입니다.
한국토지주택공사가 임차권자로 등재되어 있으며 보증금은 9,000만원입니다. 말소기준권리 이전에 설정된 임차권으로 대항력이 인정되고, 배당요구를 통해 우선변제를 행사합니다. 현재 회차 낙찰가 기준 배당 부족분은 30,252,500원으로 매수인 인수 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513473 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1210-2 2동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 남복자 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 |
| 신청채권 / 청구금액 | 서울보증보험 주식회사 / 96,048,122원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심
기존 근저당권들은 등기부상 말소되었고, 현재 남은 주요 위험은 을구 10번 주택임차권입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 말소기준권리 이전으로 매수인에게 대항 가능한 권리입니다. 다만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있어, 실제 매수인 인수 여부는 확약 조건을 반드시 확인해야 합니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 승계와 인수 가능성
| 임차권자 | 권리 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택임차권등기 | 90,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제 가능 · 보증기관 승계 |
| 보험 | 보증기관 관련 신고 | 0원 | 실제 보증금 중복 합산 금지 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 인수 후 기준으로 봐야 한다
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2025.06 | 3 | 128,000,000원 |
| 2025.05 | 6 | 94,000,000원 |
| 2024.05 | 1 | 101,000,000원 |
| 2024.04 | 3 | 140,000,000원 |
| 평균 | 11건 | 119,636,363원 |
최근 12개월 평균 실거래는 111,000,000원, 최신 거래는 128,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 55.2% 수준으로 낮지만, 임차권 인수 가능액을 더하면 실질취득금액은 약 91,502,500원이 됩니다. 따라서 단순 최저가 기준이 아닌 인수 포함 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 한국토지주택공사 임차보증금 | 90,000,000원 | 59,747,500원 |
| 롯데카드 가압류 | 22,170,232원 | 0원 |
| 케이비국민카드 가압류 | 5,312,007원 | 0원 |
| 서울보증보험 경매개시 | 96,048,122원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 인수금액 계산. 낙찰가보다 임차보증금 부족분이 핵심 비용입니다.
- 시세 비교. 최저가만 보지 말고 인수 포함 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당요구 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 인수 여부
이 물건은 가격만 보면 매력적입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 실제 취득비용입니다. 한국토지주택공사의 대항력 있는 임차권등기와 보증기관 승계 구조 때문에 확약 확인 전에는 안전형 물건으로 보기 어렵습니다. 권리 확인이 끝난 뒤에는 유찰 가격 메리트를 검토할 수 있지만, 현재 기준 평가는 C등급입니다.
