인천지방법원 2025타경513532. 인천 서구 심곡동 335-12 비동 3층 301호, 감정상 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 감정가는 126,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 43,218,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 큰 할인율이 아니라 임차권 승계와 확약 밖 임차인입니다.
소유자는 이승호이며 2017년 10월 16일 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준은 2023년 11월 6일 인천신용보증재단 가압류 73,911,115원입니다. 그 뒤 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2021년 전입·점유를 기초로 한 임차권 문제가 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 335-12 비동 3층301호 · 승학로235번길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 제3층 제301호 53.47㎡ · 지상4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이승호 (2017.10.16. 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 43,218,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,975,040원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2001.05.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
이 사건의 말소기준은 2023.11.06. 인천신용보증재단 가압류입니다. 반면 한국토지주택공사 임차권등기에 적힌 점유개시일은 2021.11.09, 주민등록일자는 2021.11.10, 확정일자는 2021.09.15입니다. 즉 시간순으로는 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약으로 끝나는 권리와, 끝나지 않는 미상 위험
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2021.11.10 / 2021.09.15 | 113,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 대위·승계 |
| 보험 | 2021.11.10 / 2021.09.15 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 한국토지 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 43,218,000원만 보면 안 된다
시세자료에는 동신테크빌B동 실거래가 1건 있습니다. 2024년 1월 전용 44.84㎡·4층이 100,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 43,218,000원은 이 표본의 43.2% 수준이지만, 대상 면적 53.47㎡와 실거래 면적 44.84㎡가 일치하지 않고 표본도 1건뿐입니다.
무엇보다 이 물건은 확약 밖 임차인의 인수액이 정해지지 않았습니다. 따라서 실질취득은 단순한 43,218,000원이 아니라 43,218,000원 + 확약 밖 임차인의 미확정 인수액입니다. 이 총액이 확정되지 않은 상태에서 “실거래 100,000,000원보다 싸다”고 판단하는 것은 권리분석상 안전하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정 · 배당모형 원자료)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,177,924원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계 임차보증금 | 113,000,000원 | 42,040,076원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 73,911,115원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 119,975,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 한국토지주택공사 보증금 중 42,040,076원을 배당하고 70,959,924원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 적용하면 이 을구 11번 권리의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 처리는 확약 밖 임차인에게는 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,218,000원 | 70,959,924원 |
| 4회 유찰 시 | 30,252,599원 | 83,691,948원 |
| 5회 유찰 시 | 21,176,819원 | 92,604,364원 |
위 회차별 인수액은 확약을 적용하기 전 배당모형의 룰상 값입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 대항력 임차권의 구조를 보여줍니다. 이번 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점을 반드시 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2001.05.30입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 서구청역 서측 인근으로, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 9m 내외의 도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당하며 도로에 접합니다.
- 토지. 대지 201.2㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,352,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 동신테크빌B동은 8세대이며 확인된 실거래 표본은 2024.01의 100,000,000원 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 을구 11번 권리의 말소와 인수 해소에 어떻게 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. ‘보험’의 보증금과 ‘한국토지’의 전입·확정일자·보증금을 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 113,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
- 최저가 착시 경계. 43,218,000원은 감정가의 34.3%지만 실질취득은 43,218,000원에 확약 밖 인수액을 더한 금액입니다.
- 실거래 비교 주의. 확인된 100,000,000원 거래는 44.84㎡이고 대상은 53.47㎡로 면적이 일치하지 않으며 표본도 1건뿐입니다.
- 배당 원자료 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액은 매각 전 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘확약 밖’을 먼저 본다
겉으로는 감정가 126,000,000원짜리 다세대가 세 번 유찰돼 43,218,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 그러나 이 사건은 43,218,000원이라는 숫자 하나로 투자매력을 판단할 수 없습니다. 한국토지주택공사의 113,000,000원 임차권은 대위·승계 중복신고이고, 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 적용하면 룰상 70,959,924원의 인수는 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.
하지만 확약 밖에는 실제 임차인 2명이 남고, 그중 보증금 또는 대항력 판단자료가 미확정된 부분이 있습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득은 43,218,000원 + 미상 인수액입니다. 실거래 표본 100,000,000원보다 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 주된 등록 임차권은 확약으로 완화됐지만, 미상 임차인 리스크가 남은 고유찰 다세대 — 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 확약 범위와 나머지 임차관계를 원본에서 확정하는 데 있습니다.
