59,290,000원
인천지방법원 2025타경513621. 계산동 대왕그린타운 비동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 주식회사원프라퍼티이고 2022.01.03. 거래가액 129,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 청구액은 132,044,547원이며, 경매개시결정 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2025.09.03.입니다. 이날 설정된 한국자산신탁주식회사의 가압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 그보다 앞선 2024.10.15.에 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513621 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 897-7 대왕그린타운 비동 2층201호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 계양산로42번길 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 호실 / 범위 | 제비동 제2층 제201호 · 50.27㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사원프라퍼티 · 2022.01.03. 소유권이전 · 거래가액 129,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,044,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
② 임차관계 — 보증기관 승계 중복은 제외, 실제 기록은 2명
한국토지주택공사 기록은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 실제 임차인 수와 보증금 합계에 중복 반영하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인으로 집계되는 기록은 2명입니다.
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2020.09.23 / 2020.09.02 | 등기상 120,000,000원 / 126,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 중복 · 을구 7번 확약 적용 시 실질 0원 |
| 보험 | 2020.09.23 / 2020.09.02 | 0원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 배당요구 2025.11.03. |
| 한국토지 | 전입일 미상 / 2022.07.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 확인 필요 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 59,290,000원으로 감정가 121,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰만 놓고 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
이 사건의 실질취득액은 을구 7번 확약이 그대로 이행되고, 확약 밖 미상 임차기록에서 추가 인수가 발생하지 않는다는 전제에서는 59,290,000원입니다. 다만 미상 임차관계가 별도 대항력을 가진 것으로 확인되면 그 미배당 보증금만큼 실질취득액이 올라갈 수 있으므로, 최저가만을 기준으로 한 저가 판단은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국자산신탁주식회사 | 153,000,000원 | 57,822,780원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 132,044,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 285,044,547원 중 예상 배당액은 57,822,780원이며, 미배당액은 227,221,767원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 이는 을구 7번 확약을 반영한 상태이고 확약 밖 미상 임차관계가 별도로 확인될 경우 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인여자대학교 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 계산역(인천 지하철1호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 및 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물이며 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있으며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 표시 확인. 건물 외벽에는 “대왕빌라 B동”으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 7번 주택임차권 전부에 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 한국토지 기록 확인. 전입일·보증금이 미상인 기록은 대항력 가능·미상 상태입니다. 별도 실제 임차인인지 반드시 명세서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 기록은 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 등기상 120,000,000원·126,000,000원을 별도 임차인 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오. 비교할 실거래 시세 확인이 선행돼야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당액은 227,221,767원이고 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 권리말소 및 확약 이행 여부를 특히 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·임대차관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 확약의 범위가 먼저다”
이 물건은 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 59,290,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권이 실제로 얼마까지 해소되는가입니다. 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 대항력 권리지만, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 판단할 수 있습니다.
다만 보증기관 승계 중복을 제외한 실제 임차인 기록 2명 중 한국토지 기록은 전입일·보증금이 미상입니다. 이 기록은 확약 밖 권리위험으로 남겨 두어야 하므로, 현 단계에서 “인수 0원이 완전히 확정된 깨끗한 물건”이라고 표현하기는 어렵습니다. 또한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 확약은 긍정적이지만 미상 임차관계 확인이 선행돼야 하는 물건 — 이것이 이 사건의 핵심입니다.
