부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513736 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 33.59㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

78,390,000원 7,839만 감정가 112,000,000원

감정가의 69% 2026-07-10 낙찰

최저매각가 54,880,000원 최저가 대비 +42%

낙찰일

07-10 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

548만원

최저가의 10% · 5,488,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.12억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차권 인수는 해소됐지만 보증기관 승계 구조와 환금성 리스크를 확인해야 하는 다세대 물건입니다.

가격 최저가 54,880,000원은 최근 거래 127,000,000원의 43.2% 수준
자금 확약 적용 임차권 인수 실질 0원(각주 병기), 입찰보증금은 최저가 기준 10% 수준
리스크 한국토지주택공사 임차권등기 관련 확약 밖 권리와 다세대 환금성 점검 필요

한 줄 평 이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 원래라면 보증금 127,000,000원 인수 위험이 있었지만, 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 확약서로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 다만 확약 밖 권리와 소규모 다세대 환금성은 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

112,000,000원

54,880,000원(2회 유찰)

실질취득

54,880,000원

확약 적용 인수 0원

최근 거래

127,000,000원

2022.01 거래

핵심지표

임차권 확약

권리 확인형

인천지방법원 2025타경513736. 인천 서구 검암동 그린캐슬 5층501호 다세대주택입니다. 감정가는 112,000,000원이며 현재 최저매각가는 54,880,000원입니다. 소유자는 오성룡이며 2022년 거래가액은 127,000,000원입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513736
소재지	인천광역시 서구 검암동 649-5 5층501호
용도 / 면적	다세대 · 33.59㎡
소유자	오성룡
감정가 / 최저가	112,000,000원 / 54,880,000원
신청채권자 / 청구	서울보증보험 주식회사 / 142,104,300원

① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만 확약 확인

⚠️ 임차권 분석 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 보증금 127,000,000원, 전입 2022.01.06, 확정일자 2021.12.02로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. (확약 적용 범위 밖 권리는 별도 확인 필요)

② 임차인 현황

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	127,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원

보증기관 대위·승계 신고 구조가 포함되어 있어 보험 보증금은 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차 관계 분석 대상은 한국토지주택공사 1건입니다.

③ 가격 비교

구분	금액
최저매각가	54,880,000원
최근 거래(2022.01)	127,000,000원
최근 거래 대비	43.2%

배당 분배

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 다세대 특성상 환금성 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

확약 원본 확인. 임차권등기 말소동의 확약서의 범위와 효력을 반드시 확인합니다.
다세대 환금성. 그린캐슬은 16세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다.
명도 확인. 임차권 관계와 실제 점유 상태를 현장 확인해야 합니다.
권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 가격보다 권리 범위를 먼저 본다”

이 물건은 최저가만 보면 큰 할인 폭이 있는 다세대입니다. 그러나 핵심 판단 요소는 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금 127,000,000원이 있었지만 제출된 확약으로 해당 인수 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 다만 확약 밖 위험과 소규모 다세대 특유의 환금성 문제는 남아 있어, 가격보다 권리 범위 확인이 우선인 물건입니다.

부동산강제경매

임차권 인수 함정은 확약으로 풀렸다 — 인천 검암동 5층501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만 확약 확인

② 임차인 현황

③ 가격 비교

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸게 보이는 가격보다 권리 범위를 먼저 본다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-06	유찰	1억 1,200만원
2	2026-06-09	유찰	7,840만원
3	2026-07-10	대기	5,488만원