241,490,000원
부산지방법원 2023타경111648. 부산 기장군 장안읍 월내리 447 소재 토지와 공사 중단 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 토지는 제시목록상 지목이 전이지만 감정 당시 현황은 대지이며, 면적은 306㎡입니다. 토지 자체는 월내역 북서측 인근의 개발 중인 주거지대에 있지만, 이번 경매의 승부처는 입지보다 공사가 멈춘 건물의 법적·물리적 상태입니다.
건물은 2022.01.17 건축허가를 받은 뒤 공사가 중단됐고, 건축법상 사용승인을 받지 않은 미완공 상태입니다. 현장에는 “유치권 행사중”이라는 표시도 부착돼 있습니다. 등기상 권리만 보면 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 유치권 표시는 등기부만으로 해소 여부를 확정할 수 없는 별도 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111648 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 447 |
| 용도 / 토지면적 | 토지 · 전 · 306㎡ |
| 현황 | 제시목록상 전 · 현황 대지 · 공사 중단 미완공 건물 일괄매각 |
| 소유자 | 조미희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 704,050,000원 / 241,490,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계림종합건설 주식회사 / 78,022,395원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 건축 상태 | 2022.01.17 건축허가 후 공사 중단 · 사용승인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 현장 리스크는 별도
말소기준은 2024.07.09 온양농업협동조합 가압류 75,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정, 기장군 압류, 계림종합건설 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권은 없으며, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 241,490,000원으로 감정가 704,050,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 토지와 미완공 건물의 실제 시장가치보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
특히 감정평가는 공사 중단 상태를 감안해 이뤄졌습니다. 따라서 감정가 대비 할인율에는 이미 미완공 상태가 일정 부분 반영돼 있으며, 추가 공사비·설계 및 허가 상태·사용승인 가능성·현장 점유 문제를 확인하지 않은 채 “감정가의 34%이므로 싸다”고 평가하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,180,860원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 온양농업협동조합 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 온양농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 계림종합건설 주식회사 | 78,022,395원 | 78,022,395원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,286,745원 |
현재 최저가를 기준으로 계산하면 산정된 채권 153,022,395원은 전액 배당되고 84,286,745원이 남습니다. 다만 기장군 압류의 금액, 당해세, 채권액이 확인되지 않은 권리는 계산에 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·입지 및 개발 상태
- 위치. 도시철도 월내역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·주거 나지·임야 등으로 형성된 개발 중 주거지대입니다.
- 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 월내역이 있어 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 제시목록상 지목은 전이지만 현황은 대지입니다. 토지는 완경사·부정형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 265,400원/㎡입니다.
- 건축 상태. 2022.01.17 건축허가 후 공사가 중단됐으며, 사용승인을 받지 않은 미완공 건물입니다.
⑤ 입찰 전 확인사항
- 유치권 실체 확인. 현장 표시의 부착 주체, 점유자, 공사대금 채권의 내용과 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 건물 내부와 공사현장의 실제 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 건축허가 상태 확인. 기존 건축허가의 유효 상태, 설계 변경 여부, 공사 재개와 사용승인 가능 여부를 관할 기관 자료와 대조해야 합니다.
- 잔여 공사 범위 확인. 공사 중단 지점과 구조물 상태를 확인하지 않으면 실질 취득원가를 계산할 수 없습니다.
- 지목·현황 차이 확인. 공부상 전, 현황 대지인 점과 관련해 필요한 행정절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 세금·미상 채권 확인. 기장군 압류금액과 채권액이 확인되지 않은 권리가 배당 결과에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축 관련 원본 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 미완공 리스크가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 34.3%이고 등기상 인수액은 0원입니다. 표면만 보면 큰 폭으로 할인된 권리 단순형 물건처럼 보입니다. 하지만 실제로는 공사가 중단된 미완공 건물이며 사용승인도 없고, 현장에는 유치권 행사 표시가 부착돼 있습니다.
실거래 시세와 유치권 채권액, 잔여 공사비가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 241,490,000원을 곧바로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 권리표보다 현장과 건축 자료가 더 중요한 고위험 실사형 물건입니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 실질 위험은 미확정입니다.
