부산지방법원 2023타경111648. 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 447 소재 물건입니다. 사건상 용도는 토지 · 전이고, 토지면적은 306.0㎡입니다. 제시목록상 지목은 전이지만 감정평가 현황은 대지로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 조미희이며, 근저당은 없고 가압류·압류·경매개시결정이 이어진 구조입니다.
말소기준은 2024.07.09. 온양농업협동조합의 75,000,000원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정, 기장군 압류, 계림종합건설 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 현장에 표시된 유치권 주장은 등기상 인수액과 별개로 사실관계와 성립 여부를 반드시 확인해야 하는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111648 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 447 |
| 용도 / 토지면적 | 토지 · 전 · 306.0㎡ |
| 현황 | 제시목록 지목 전 · 현황 대지 |
| 소유자 | 조미희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 704,050,000원 / 169,043,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 78,022,395원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 등기부상 근저당은 없고, 말소기준은 2024.07.09. 온양농업협동조합의 가압류입니다. 같은 채권자의 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있으며, 이후 기장군 압류와 계림종합건설 주식회사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 169,043,000원으로, 4회 유찰 끝에 감정가의 24% 수준까지 내려와 있습니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 118,330,099원, 6회 유찰 시 82,831,069원입니다.
그러나 실거래 비교자료가 없어 이 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 토지 현황이 제시목록의 전과 달리 대지이고, 공사중단된 미완공 건물과 사용승인 문제, 유치권 표시까지 함께 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 169,043,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 118,330,099원 | 37,148,917원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 82,831,069원 | 72,082,285원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,602원 |
| 2. 가압류 · 온양농업협동조합 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 가압류 · 온양농업협동조합 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 계림종합건설 주식회사 | 78,022,395원 | 78,022,395원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,854,003원 |
현재 회차 가정에서는 배당 계산에 반영된 채권 153,022,395원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 12,854,003원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 소재 도시철도 “월내역” 북서측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·주거나지·임야 등으로 형성돼 있고 현재 주거지대로 개발 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 “월내역”이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 제시목록상 지목은 전이나 현황은 대지입니다. 토지면적은 306.0㎡, 완경사·부정형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 265,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 2022.01.17. 건축허가 후 공사가 중단됐고 건축법상 사용승인을 받지 않은 미완공 상태로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. “유치권 행사중” 표시의 주체, 실제 점유 상태, 공사대금 관계, 유치권 성립요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
- 미완공 건물 확인. 공사중단 상태와 사용승인 전이라는 점을 전제로, 잔여 공사와 사용승인 가능성을 관계기관 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 제시목록상 전, 현황 대지로 조사돼 있으므로 현황과 공부 차이를 원본 서류 및 현장으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 704,050,000원에서 169,043,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 토지·미완공 건물의 실제 가치와 추가 부담을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 배당 계산상 미배당은 0원이고 매수인 인수도 0원이지만, 유치권 주장은 등기상 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 미완공·유치권 확인이 먼저
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 169,043,000원, 감정가의 24%까지 내려왔습니다. 등기 권리와 배당만 보면 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격이 크게 내려간 사실만 보고 접근하기에는 중요한 변수가 분명합니다. 공사중단된 사용승인 전 미완공 건물, 그리고 현장의 유치권 행사중 표시입니다.
실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가가 시장가 대비 싼지도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 순서는 “얼마나 할인됐나”가 아니라 유치권의 실체와 미완공 건물의 처리 가능성을 먼저 확인한 뒤, 그 비용과 위험까지 포함해 가격을 판단하는 것입니다. 등기 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 물건 자체의 불확실성이 커 종합적으로는 보수적 접근이 필요합니다.
