부동산강제경매

2025타경513800 · 인천지방법원 · 근린주택
철근콘크리구조 46.36㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

104,160,000원 1억 416만 감정가 186,000,000원

감정가의 56% 2026-07-10 낙찰

최저매각가 91,140,000원 최저가 대비 +14%

낙찰일

07-10 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

911만원

최저가의 10% · 9,114,000원

감정가 대비

▼ 44.0% 싸게 매수

감정가 1.86억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 9,114만원까지 내려왔지만 대항력 임차보증금 1.48억원 중 미배당 인수 위험을 반드시 계산해야 합니다.

가격 최저가 91,140,000원은 감정가의 49%지만 실질취득은 임차보증금 인수 포함 약 150,040,520원 수준
자금 입찰금액 외 임차보증금 미배당 58,900,520원 인수 가능성 검토 필요
리스크 LH 임차권등기·김진선 대항력 관련 보증금 미상 위험 존재. 확약서 제출 내용은 임차권등기 말소에 한정

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. LH 임차권등기 보증금 1.48억원 중 배당 부족분 58,900,520원이 발생하며, 별도 대항력 임차인 정보도 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가

186,000,000원

근린주택

최저가

91,140,000원

2회 유찰

실질취득

약 150,040,520원

낙찰가+인수위험

매수인 인수

58,900,520원

LH 보증금 부족분

인천지방법원 2025타경513800. 인천 서구 검암동 그린피아 4층 401호 근린주택입니다. 감정가는 1억8600만원, 현재 최저가는 9114만원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건은 단순 할인 물건이 아닙니다. 등기상 말소기준 이전 임차권등기가 존재하고, 배당표상 임차보증금 일부가 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513800
소재지	인천광역시 서구 검암동 646-1 그린피아 4층401호
용도 / 면적	근린주택 · 전용 46.36㎡
소유자	성광제
감정가 / 최저가	186,000,000원 / 91,140,000원
신청채권자 / 청구	서울보증보험 주식회사 / 160,590,136원
매각기일	2026.07.10

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 별도 근저당권이 아니라 강제경매개시결정 이후 매각으로 소멸되는 구조입니다. 중요한 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024년 설정되었고 보증금은 148,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계와 실제 임차인 구분

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	148,000,000원	있음	있음	보증기관 대위
김진선	미상	있음	미상	해당 없음

⚠️ 임차보증금 인수 계산 LH는 보증기관 대위·승계로 김진선 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 보증금 기준은 148,000,000원이며, 현재 회차 낙찰가 91,140,000원 기준 배당 부족분 58,900,520원은 매수인 부담 가능성이 있습니다.

✅ 확약서 확인 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있습니다. 해당 확약은 임차권등기 말소 관련 사항으로, 확약 범위를 벗어난 다른 임차 위험까지 자동 제거하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득으로 봐야 한다

그린피아 최근 거래는 2025년 7월 기준 2건이 2억3000만원에 거래되었습니다. 최근 12개월 평균 역시 230,000,000원입니다. 다만 이 물건은 대항력 임차보증금 인수 가능성이 있으므로 최저가 9114만원만으로 가격 판단을 하면 안 됩니다.

구분	금액
최근 12개월 평균	230,000,000원
최신 거래(2025.07)	230,000,000원
최저가	91,140,000원
실질취득 추정	약 150,040,520원

매각대금 배분

가격 비교

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. LH 임차권등기 보증금 1.48억원과 미배당 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
김진선 임차인 확인. 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 추가 확인이 필요합니다.
유찰 효과. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 인수 위험까지 포함한 총 투입액을 계산해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 총 취득비용”

이 사건은 표면적으로는 감정가 대비 49%까지 내려온 매력적인 물건입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득가격이 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 포함하면 실질취득액을 기준으로 판단해야 하며, 권리 검토 없이 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

부동산강제경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심이다 — 검암동 그린피아 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증기관 승계와 실제 임차인 구분

③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득으로 봐야 한다

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 총 취득비용”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-06	유찰	1억 8,600만원
2	2026-06-09	유찰	1억 3,020만원
3	2026-07-10	대기	9,114만원