부산지방법원 2024타경2444. 부산 기장군 장안읍 용소리 328-5 일원의 연립주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 5는 축사·창고·퇴비사, 기호 9는 사무소·제조시설, 기호 14는 단독주택 등으로 이용 중이며, 주변도 농경지·자연림·과수원·체육시설·축사가 혼재합니다. 일반적인 단일 주택 경매라기보다 여러 필지와 이질적인 건물 이용상태가 결합된 복합형 물건으로 보는 편이 정확합니다.
등기상 말소기준은 2016년 8월 8일 동부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이며, 2021년 1월 29일 그중 240,000,000원이 농업협동조합중앙회에 일부 이전됐습니다. 이 일부이전은 기존 근저당권 범위 안의 변동이므로 채권최고액에 다시 더해 계산할 항목은 아닙니다. 현재 회차 매각대금 가정에서는 집행비용을 제외한 전액이 근저당권 배당으로 향하고, 미배당액은 342,024,510원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 용소리 328-5 · 부산광역시 기장군 장안읍 기장대로 1647-147 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 축사·창고·퇴비사·사무소·제조시설·단독주택 등으로 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 최경희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,505,205,800원 / 1,717,551,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산농업협동조합 / 1,066,991,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2016년 8월 8일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당권입니다. 2024년 5월 2일 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2021년 11월 2일에도 같은 채권자의 임의경매개시결정이 있었지만, 2023년 6월 20일 취하를 원인으로 말소됐습니다. 배당 모형상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세보다 저렴’은 다르다
현재 최저매각가는 1,717,551,000원으로 감정가 3,505,205,800원의 49%입니다. 다만 이 사건은 연립주택과 토지뿐 아니라 축사·창고·퇴비사·사무소·제조시설·단독주택 이용이 섞인 일괄매각입니다. 동일한 구성과 이용상태를 가진 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,717,551,000원 | 49% | 342,024,510원 |
| 3회 유찰 시 | 1,202,285,700원 | 34% | 852,137,157원 |
| 4회 유찰 시 | 841,599,990원 | 24% | 1,209,216,010원 |
현재 회차에서는 신청 청구액 1,066,991,828원이 배당 가능액 범위 안에 들어가지만, 4회 유찰 시나리오에서는 근저당권 배당액이 830,783,990원으로 줄어 신청 청구액에도 미치지 못합니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 어디까지나 권리 인수 측면의 이야기입니다. 가격·활용·허가 위험까지 낮아지는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,717,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,575,510원 |
| 1. 근저당 · 동부산농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 1,697,975,490원 |
| 근저당 미배당 | - | 342,024,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권 배당에 사용되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 미배당액은 매수인이 인수하지 않는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)
- 주위환경. 용소구사침마을 내에 위치하며 부근은 농경지·자연림·과수원·체육시설(승마장)·축사 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일부 필지는 직접 차량 접근이 가능하고 동측 근거리에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 5는 축사·창고·퇴비사, 기호 9는 사무소·제조시설, 기호 14는 단독주택 등으로 이용 중입니다.
- 농지. 목록 2·11의 지목은 답, 목록 10·12의 지목은 전이며 목록 3은 과수원 및 제시외 건물 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 포함되며 농지법 제8조 적용 농지가 포함돼 있습니다.
- 건축물 표기. 위반건축물 표시는 없지만 목록 8·9는 등기사항전부증명서상 단독주택, 일반건축물대장상 사무소 및 제조시설로 서로 상이하다고 기재돼 있습니다.
- 토지 특성. 토지면적 400.0㎡, 공시지가 294,600원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 주거 단일용도가 아니라 농지·축사·제조시설·주택이 혼재한 복합형 일괄매각이므로, 일반 연립주택보다 활용 검토와 매수자 재매각 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 2·3·10·11·12·13의 증명 발급 가능 여부를 관할 기관에 확인하고, 매각결정기일까지 제출할 수 있는 경우에만 입찰해야 합니다.
- 보증금 몰수 위험. 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다는 조건을 입찰 전 최우선으로 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 농지 위 제시외 건물과 현재 이용상태에 관해 원상회복명령이 내려질 가능성이 있으므로 철거·복구 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지, 건물, 제시외 건물의 목록과 경계·현황을 대조해 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 용도 차이. 목록 8·9의 등기와 건축물대장상 용도가 다르므로 사용승인·용도변경·현황 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 사용 주체, 인도 가능 여부를 직접 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로, 토지별 가치·건물 상태·복구비·활용 가능성을 분리해 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 요건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2016년 동부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 권리관계가 아니라 농지취득자격증명·보증금 미반환 조건·원상회복 가능성·제시외 건물·건축물 용도 차이에서 올라갑니다.
최저가 1,717,551,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일한 복합 구성의 실거래 비교 근거 없이 할인율만으로 저가 낙찰이라고 판단할 수 없습니다. 여러 용도의 토지와 건물을 한꺼번에 취득해 적법하게 유지·활용하거나 정비할 수 있는 입찰자인지 먼저 따져야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 필요, 특수조건은 반드시 선결. 이것이 이 사건의 결론입니다.
