창원지방법원 2023타경13034. 창녕군 유어면 선소리 일대의 토지와 동식물관련시설이 함께 나온 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 미꾸리양어장, 작물재배사, 양어시설, 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고 등이 포함된 구조입니다. 감정가는 267,179,000원인데 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 64,150,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 싸지만, 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 현장에서 실제로 인수·철거·정리·사용할 수 있는 물건인지입니다.
권리의 출발점은 2017.06.08 창녕농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 붙은 가압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 조사된 석균식·문현수는 모두 전입신고가 말소기준권리 이후라, 자료상 대항력은 없습니다. 다만 석균식은 등기부상 소유자와 같은 이름으로 조사되어 임차인성·관계인 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경13034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 유어면 선소리 131-1 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 131-2외 3필지 제1동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설, 미꾸리양어장, 작물재배사, 양어시설, 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고 |
| 소유자 | 석균식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 267,179,000원 / 64,150,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 창녕농업협동조합 / 893,633,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.06.08 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원, 근저당권자는 창녕농업협동조합입니다. 이후 경남신용보증재단, 농림수산업자 신용보증기금관리기관, 수협은행, 농업은행 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
조사된 점유·임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 사람 명의의 점유·임대관계로 조사된 내용이며, 두 명 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2017.06.08 이후입니다. 따라서 자료상 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다.
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석균식 | 본건 전체 | 양어장 | 2018.08.06 | 해당 없음 | 미상 | 416,666원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 문현수 | 미상 | 미상 | 2020.07.14 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 64,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,554,700원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 창녕농업협동조합 | 78,000,000원 | 62,595,300원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 5,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금관리기관 | 9,826,568원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 수협은행 | 10,376,165원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금관리기관 | 93,385,490원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 농업은행 주식회사 | 12,253,805원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
현재 최저가 기준 총 채권액 208,842,028원 중 채권자 배당은 62,595,300원, 미배당은 146,246,728원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유장마을회관 북서측 인근, 남서측 인근 및 근거리에 위치합니다. 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 미꾸리양어장, 작물재배사, 양어시설, 동식물관련시설, 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 농림지역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역 등 제한이 함께 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 “답”이나 현황 동식물관련시설의 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 현장 확인 필요. 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치와 경계는 지적측량을 요합니다.
⑤ 특수 리스크 — 이 물건의 진짜 난도
- 제시외 건물. 일부 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 소재한다고 기재되어 있습니다.
- 태양광발전설비. 일부 건물 지붕에 타인 소유로 탐문조사되는 태양광발전설비가 소재한다고 기재되어 있습니다.
- 비닐하우스. 일부 토지 및 인접필지 지상에 비닐하우스가 소재하나 평가외로 기재되어 있습니다.
- 폐기물·폐자재. 일부 필지 지상 및 일부 건물·제시외 구축물 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재한다고 기재되어 있습니다.
- 가설건축물. 일부 토지는 가설건축물축조신고 등을 득한 것으로 탐문조사되어 제반 행정사항 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리보다 현장. 등기상 인수액은 0원이지만, 제시외 건물·타인 소유 설비·폐기물·경계 불분명이 실제 비용으로 바뀔 수 있습니다.
- 임차·점유 확인. 석균식은 소유자와 같은 이름으로 조사되어, 명도 상대방과 사용관계를 정확히 확인해야 합니다.
- 농지·용도 제한. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 제한이 있어 매수 후 용도 전환 가능성을 임의로 기대하면 안 됩니다.
- 측량 전제 입찰. 경계가 불분명하다는 기재가 있으므로, 실제 사용 가능한 면적과 점유 현황은 입찰가 산정에 직접 반영해야 합니다.
- 정리비 반영. 폐기물, 폐자재, 토사, 평가외 구조물 처리 비용을 별도 예산으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 관계기관 확인을 거친 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “처리할 수 있나”가 먼저
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 대항력 있는 임차인 인수도 보이지 않아 단순해 보입니다. 그러나 물건의 성격은 전혀 단순하지 않습니다. 감정가 267,179,000원짜리가 64,150,000원까지 내려온 데에는 이유가 있습니다. 동식물관련시설·양어장·우사·퇴비시설·토지가 섞인 특수 물건이고, 경계 불분명, 평가외 건물, 타인 소유 태양광설비, 비닐하우스, 폐기물·폐자재·토사까지 확인해야 합니다. 권리는 통과, 현장은 보류. 입찰의 기준은 최저가가 아니라 실사 후 남는 정리비와 실제 활용 가능성입니다.