인수는 0원, 그러나 임차관계 21명 — 센티움시티8차 302호

부산지방법원 2024타경4020. 수영역 동측 인근의 센티움시티8차 3층 302호입니다. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이고 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중인 건물입니다. 전용면적은 17.821㎡, 사용승인일은 2018.12.12입니다.

권리구조의 출발점은 2019.02.19 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,015,000,000원이고 공동담보목록 제2019-63호가 연결돼 있습니다. 이후 확인되는 임차인 중 가장 이른 김현오의 전입일도 2019.02.26으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 조사된 임차인 21명 모두 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 법률상 승계하는 구조도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차권·압류

말소기준권리는 2019.02.19 접수된 근저당권입니다. 2019년의 강제경매 개시결정들은 취하로 말소됐고, 현재 경매는 2024.07.08 개시된 임의경매입니다. 공성민의 주택임차권등기는 2024.05.27 접수됐으며 보증금은 60,000,000원이지만, 전입일 2022.02.21과 확정일자 2022.02.04 모두 말소기준일보다 늦어 매수인에게 승계되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 조사 21명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 21명은 모두 실제 임차인 또는 전입자로 분류됩니다. 전입일은 전부 2019.02.19 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 공성민을 제외한 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 대부분 점유부분도 미상입니다. 이는 보증금 승계 위험이 아니라 점유자 특정·명도·인도 범위의 불확실성입니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 34.3%라도 저가 단정 금지

현재 최저매각가는 60,368,000원으로 감정가 176,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 명목 할인폭은 크지만, 동일 호형의 최근 실거래 비교근거가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.

센티움시티8차는 총 12세대로 파악되며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 평균을 넘어 3회 유찰됐습니다. 전용 17.821㎡의 원룸형 소형 상품은 수영역 접근성이 장점이지만 매수층과 임대수요, 기계식 주차 수용 여부에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 공동담보 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 1,956,118,624원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 공동담보의 실제 채권잔액에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 도시철도 2호선 수영역 동측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 수영역이 있어 대중교통 여건은 편리한 지역입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 드라이비트·인조석·치장벽돌 등으로 마감됐고, 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지·경보·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 대지면적 192.8㎡의 세로장방형 평지이며 남측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 12세대, 전용 17.821㎡의 원룸형 소형 물건입니다. 역 접근성은 좋지만 3회 유찰과 경매 통계상 낙찰률 0.0%를 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 특정. 전입자 21명 중 현재 302호를 실제 점유하는 사람과 다른 호실 전입자가 섞여 있는지 현황조사 원문·전입세대확인서·현장 방문으로 대조하세요.
• 점유부분 충돌. 천비채는 점유부분이 ‘전부’, 공성민은 ‘주택 전부’ 임차권등기로 기재돼 있습니다. 두 기록의 시점과 현재 인도 상태를 확인하세요.
• 보증금 인수와 명도 구분. 매수인 인수액은 0원이지만 다수 점유자의 퇴거 협의, 인도명령과 강제집행 비용·기간은 별도입니다.
• 민간임대주택 상태. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 매각 후 등록 처리 여부를 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 공동담보 원본 대조. 공동담보목록 제2019-63호의 다른 담보물, 실제 채권잔액, 근저당권 이전과 근질권 설정 내용을 배당기일 전후로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 전용 17.821㎡ 원룸형의 실제 매매·임대 사례, 공실률, 관리비와 기계식 주차 이용 조건을 직접 조사하세요.
• 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 기타 체납액은 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 다르다”

이 사건은 권리의 선후만 보면 명확합니다. 2019.02.19 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 21명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 공성민의 60,000,000원 임차권등기를 포함해 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다.

그러나 입찰 난도가 낮다는 뜻은 아닙니다. 보증금·점유부분 미상자가 다수이고, ‘전부’ 점유 기록이 중복되며, 민간임대주택등기와 공동담보·채권이전 관계도 확인해야 합니다. 3회 유찰로 최저가가 60,368,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 없이 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 현장·명도·환금성은 보수적 확인입니다.