부산지방법원 2024타경4020. 부산 수영구 광안동 센티움시티8차 6층 602호, 전용 21.42㎡ 오피스텔입니다. 2019년 2월 19일 소유권을 취득한 이영일 씨가 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합에 채권최고액 2,015,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 현재 최저매각가는 감정가 139,000,000원의 34.3%인 47,677,000원까지 내려왔습니다.
말소기준 이후에는 강제경매와 취하, 민간임대주택등기, 현 경매개시결정, 근저당권 이전, 근질권 설정, 주택임차권등기, 국세 압류가 이어졌습니다. 담보권·임차권·압류는 제공된 소멸 판정상 매각으로 정리되고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 민간임대주택등기가 별도로 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무의 존속 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 29, 6층 602호 (광안동, 센티움시티8차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 21.42㎡ · 9층 건물 중 6층 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 이영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,649,582,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 2019년 2월 19일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 국세 압류, 2025년 1월 6일 등기된 구재홍 씨의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 근저당권은 2024년 12월 30일 주식회사다온인베스트대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 부기됐습니다.
② 전입·임차 관계 — 승계는 없지만 명도 확인이 핵심
조사된 전입·임차 관계는 총 21명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 모든 전입일이 말소기준일인 2019년 2월 19일보다 늦어 제공된 판정상 대항력과 매수인 승계는 없습니다. 다만 구재홍 씨를 제외한 20명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 총 12명이 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수빈 | 2020.01.06 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정양교 | 2020.05.21 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임광휘 | 2020.06.12 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임세현 | 2022.04.15 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공성민 | 2022.02.21 | 미상 / 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송주영 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한혜련 | 2019.09.30 | 미상 / 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문주 | 2022.01.27 | 미상 / 미상 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하해인 | 2023.02.08 | 미상 / 미상 | 2024.08.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강소리 | 2023.12.15 | 미상 / 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해나 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종민 | 2023.02.24 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성현 | 2023.02.03 | 미상 / 미상 | 2024.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주성훈 | 2021.10.22 | 미상 / 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽보연 | 2021.03.02 | 미상 / 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천비채 | 2023.08.18 | 미상 / 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현오 | 2019.02.26 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2024.05.31 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬희 | 2023.02.20 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지혜 | 2023.07.28 | 미상 / 미상 | 2024.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구재홍 | 2023.01.06 | 65,000,000원 / 2022.12.12 | 2025.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
구재홍 씨는 건물 전부에 보증금 65,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 그러나 전입·점유개시일이 2023년 1월 6일로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크더라도 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격·환금성 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 47,677,000원으로 감정가 139,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 호실과 비교할 최근 실거래 확인값이 없고, 단지 통계의 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
4회 유찰 시 매각가격은 33,373,899원, 5회 유찰 시 23,361,729원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 회차가 내려갈수록 말소기준 근저당의 미배당액은 각각 1,982,626,831원, 1,992,458,782원으로 커질 뿐이며, 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,258,186원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,015,000,000원 | 46,418,814원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 대비 1,968,581,186원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 2호선 수영역 동측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·주상용 건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 수영역이 있어 대중교통 사정은 편리한 지역입니다.
- 건물. 2018년 12월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·공동현관기·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고, 평탄한 세로장방형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 실점유자 특정. 21명의 전입·임차 관계 중 누가 실제 점유 중인지 전입세대확인서·현장 방문·관리사무소 탐문으로 대조하세요.
- 보증금 미상 관계인 확인. 20명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 통해 계약관계와 배당순위를 확인하세요.
- 구재홍 임차권. 보증금 65,000,000원, 확정일 2022.12.12, 전입·점유개시 2023.01.06, 배당요구 2025.01.06의 일치 여부를 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 가능 여부와 임대의무·임대료 제한의 존속 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매가와 월세·전세 보증금을 직접 조사하세요.
- 관리·주차 비용. 미납 관리비와 기계식 주차설비 이용 조건, 유지비, 실제 주차 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 환금성
이 물건은 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고 구재홍 씨의 65,000,000원 임차권도 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 대항력 보증금을 떠안는 사건은 아닙니다. 그러나 21명의 전입·임차 관계, 20명의 보증금 미상, 민간임대주택등기, 12세대 소형 건물, 최근 실거래 확인값 부재가 겹칩니다.
최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했다는 사실은 가격 검토의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 현재 점유자를 명확히 특정하고, 민간임대주택등기의 처리와 실제 임대수익·관리비·재매각 가능성을 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 권리 인수는 0원, 현장조사와 환금성은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.