부산지방법원 2024타경4020. 부산 수영구 광안동 센티움시티8차 7층 701호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중이며, 2018.12.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 감정가 181,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,083,000원입니다.
가격만 보면 감정가 대비 크게 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 권리 측면에서는 예상 인수액이 0원으로 계산됐지만, 현황조사에 이름이 확인된 점유자가 많고 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유·명도 상황을 반드시 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 29, 7층701호 (광안동,센티움시티8차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 2018.12.12. 사용승인 |
| 소유자 | 이영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,649,582,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준주거지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 민간임대주택등기 확인
말소기준은 2019.02.19. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 2,015,000,000원입니다. 이후 등기된 경매개시결정, 주택임차권 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.12.30.에는 해당 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다.
김준영의 전세권은 2019.02.26. 설정됐다가 2021.02.25. 해지로 말소됐습니다. 곽보연의 주택임차권은 보증금 110,000,000원으로 2025.01.21. 등기됐지만, 주민등록일자 2021.03.02.가 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 21명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사 등에 이름이 확인된 실제 임차인은 21명입니다. 모두 전입일이 2019.02.19. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됐습니다. 다만 곽보연을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 계약관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수빈 | 미상 | 2020.01.06 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정양교 | 미상 | 2020.05.21 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임광휘 | 미상 | 2020.06.12 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임세현 | 미상 | 2022.04.15 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 공성민 | 미상 | 2022.02.21 | 미상 / 미상 | 2024.07.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송주영 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 2025.07.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한혜련 | 미상 | 2019.09.30 | 미상 / 미상 | 2024.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장문주 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 / 미상 | 2024.10.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하해인 | 미상 | 2023.02.08 | 미상 / 미상 | 2024.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강소리 | 미상 | 2023.12.15 | 미상 / 미상 | 2024.07.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김해나 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최종민 | 미상 | 2023.02.24 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 / 미상 | 2024.08.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구재홍 | 미상 | 2023.01.06 | 미상 / 미상 | 2024.07.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2021.10.22 | 미상 / 미상 | 2024.07.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천비채 | 전부 | 2023.08.18 | 미상 / 미상 | 2024.08.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현오 | 미상 | 2019.02.26 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2024.05.31 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정찬희 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍지혜 | 미상 | 2023.07.28 | 미상 / 미상 | 2024.07.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽보연 | 건물 전부 | 2021.03.02 | 110,000,000원 / 2021.01.25 | 2025.01.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가 62,083,000원은 감정가 181,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 금액이 확인되지 않으므로, 이 비율은 감정가 대비 하락폭일 뿐 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
센티움시티8차는 총 12세대로 확인되며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 따라서 세 차례 유찰된 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 인근 오피스텔과 도시형생활주택의 실제 거래 사례를 별도로 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,517,494원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,015,000,000원 | 60,565,506원 |
| 을구 2번 전세권 · 김준영 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 2,125,000,000원 중 예상배당은 60,565,506원이며, 예상 미배당액은 2,064,434,494원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액으로, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 도시철도2호선 수영역 동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 수영역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 승강기, 공동현관기, 화재탐지·경보설비, 소화기, 도시가스 개별난방 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 0.0%로 확인돼 보수적인 환금성 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비교 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 권역 오피스텔과 도시형생활주택의 최근 실거래를 직접 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 전입자 21명 중 현재 거주자와 퇴거자를 구분하고, 701호의 실제 점유자·열쇠 보유자·명도 대상자를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 전입자들의 임대차계약서, 배당요구서 및 매각물건명세서 기재 내용을 대조하세요.
- 곽보연 임차권. 보증금 110,000,000원, 전입 2021.03.02, 확정일자 2021.01.25인 임차권등기의 배당관계와 말소 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등기 처리 및 임대의무 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 담보권 변동. 근저당권 이전과 근질권 설정 이후의 현재 채권자 및 배당관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 세금·관리비. 수영세무서장 압류와 별도로 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 단순한 물건은 아니다”
이 사건의 예상 매수인 인수액은 0원이고 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없고, 실제 임차인 21명의 점유관계와 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정까지 더해져 서류 확인량도 적지 않습니다.
권리 인수는 0원, 가격 평가는 유보, 점유와 등기 확인은 필수. 이 물건은 최저가 숫자보다 현장 점유와 원본 서류를 얼마나 정확히 정리하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.