부산지방법원 2024타경4020. 부산 수영구 광안동 센티움시티8차 8층 801호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 2018.12.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 공동주택 (도시형생활주택)과 오피스텔로 이용되고 있습니다. 분석 대상 면적은 27.732㎡입니다.
등기상 말소기준은 2019.02.19. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 현재 조사된 21명의 전입일과 김혜림의 점유개시일은 모두 이 날짜보다 뒤입니다. 따라서 조사된 임차인 가운데 매수인에게 보증금 반환채무를 주장할 수 있는 대항력 임차인은 없고, 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 인수액이 없다는 사실과 현장 인도가 쉽다는 사실은 다릅니다. 27.732㎡ 오피스텔 한 호에 21명의 전입·임차 관계가 조사됐고, 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 말소기준 이후 전입이라 권리 인수 대상은 아니지만, 실제 점유자·퇴거 여부·열쇠 인도 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 29, 8층 801호 (광안동, 센티움시티8차) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 27.732㎡ · 9층 건물 중 8층 |
| 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 이영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 62,769,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,649,582,407원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.19. 근저당권 · 채권최고액 2,015,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준 근저당권은 이영일을 채무자로 하며 채권최고액은 2,015,000,000원입니다. 이후 등기된 김혜림의 주택임차권, 임의경매개시결정과 국의 압류는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2019년에 등기된 세 차례 강제경매개시결정 가운데 2019.03.25. 등기는 2019.04.11., 2019.10.21. 등기는 2019.10.31., 2019.10.23. 등기는 2019.11.04. 각각 취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차인·전입 현황 — 실제 조사 인원 21명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 21명은 중복된 보증기관 신고를 제외한 실제 임차인·전입 조사 인원 21명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 확인된 사람은 김혜림 1명뿐이고 나머지 20명은 보증금이 미상입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수빈 | 미상 | 2020.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정양교 | 미상 | 2020.05.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임광휘 | 미상 | 2020.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임세현 | 미상 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공성민 | 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송주영 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한혜련 | 미상 | 2019.09.30 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문주 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하해인 | 미상 | 2023.02.08 | 미상 | 2024.08.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강소리 | 미상 | 2023.12.15 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해나 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종민 | 미상 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 2024.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구재홍 | 미상 | 2023.01.06 | 미상 | 2024.07.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2021.10.22 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽보연 | 미상 | 2021.03.02 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천비채 | 전부 | 2023.08.18 | 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현오 | 미상 | 2019.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬희 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지혜 | 미상 | 2023.07.28 | 미상 | 2024.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 건물 전부 | 2024.05.31 | 110,000,000원 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 62,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,529,842원 |
| 2. 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,015,000,000원 | 61,239,158원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,953,760,842원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권 단계에서 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원이고, 후순위 임차권·압류에는 배당 여력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 메리트는 미확인
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 62,769,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 43,938,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 30,756,809원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가 183,000,000원의 34.3%인 62,769,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 센티움시티8차 동일 면적의 최근 실거래 가격과 최신 거래가 확인되지 않아 62,769,000원이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 도시철도 2호선 수영역 동측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.12.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 승강기, 공동현관기, 화재탐지·경보, 도시가스 개별난방과 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세로장방형입니다. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 27.732㎡ 소형 오피스텔이고 중개 정보상 12세대 규모입니다. 3회 유찰과 다수 전입 기록을 고려하면 권리 안전성만으로 매도·임대 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실점유자 특정. 전입·임차인 21명 가운데 현재 실제 점유자가 누구인지 현장 방문, 관리주체 확인과 우편물·출입 흔적을 통해 구분해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김혜림을 제외한 20명의 보증금·계약 형태가 미상입니다. 대항력 인수는 없더라도 명도 협의와 배당 이의 가능성을 점검해야 합니다.
- 김혜림 임차권. 임차보증금 110,000,000원, 점유개시 2019.03.11., 전입 2024.05.31., 확정일자 2019.02.28. 내역과 2024.06.20. 임차권등기를 원문 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.29. 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 말소·지위 관계를 매각물건명세서와 관계 기관에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 매매가와 보증금·월세를 직접 조사해 매도가와 임대수익을 산정하세요.
- 관리비·시설비. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비 이용·수선 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 문건을 매각기일 기준 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 권리 기준선은 명확합니다. 2019.02.19. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 21명의 전입·점유 시점은 모두 그 이후입니다. 김혜림의 보증금 110,000,000원을 포함해 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 62,769,000원입니다.
문제는 권리 인수가 아니라 현장과 가격 검증입니다. 보증금이 미상인 사람이 20명이고, 배당요구가 확인된 사람도 13명입니다. 이미 3회 유찰됐지만 비교 가능한 최신 실거래가 없어 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원이나, 점유·명도와 환금성 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 C등급 물건입니다.