부산지방법원 2024타경4020. 부산 수영구 광안동 센티움시티8차 8층 802호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 공동주택인 도시형생활주택과 오피스텔로 이용 중이며, 2018.12.12. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 감정가 142,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,706,000원입니다.
가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건의 판단 순서는 낙찰가보다 점유관계가 먼저입니다. 조사된 임차인·점유자 21명의 전입일은 모두 말소기준일인 2019.02.19. 이후라 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 대부분 보증금과 실제 점유 부분이 확인되지 않았고, 여러 명이 권리신고 또는 배당요구를 한 상태여서 현장 점유와 인도 대상자를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4020 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 29, 8층802호 (광안동,센티움시티8차) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 / 비교 면적 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 2018.12.12. 사용승인 · 전용 21.42㎡ |
| 소유자 | 이영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,649,582,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2019.02.19. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,015,000,000원 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2019.02.19. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,015,000,000원이며 공동담보목록 제2019-63호가 기재돼 있습니다. 2024.12.30. 근저당권은 주식회사다온인베스트대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당에서 이어지는 권리 변동입니다.
2019년과 2024년의 경매개시결정, 2025.05.01. 정찬희의 주택임차권등기, 2025.12.05. 국가 압류는 모두 말소기준권리 이후입니다. 특히 정찬희의 보증금은 65,000,000원이지만 전입일 2023.02.20.이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 배당 부족분이 발생해도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 21명 모두 말소기준일 이후
조사된 임차인·점유자는 21명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 2019.02.26.부터 2024.05.31.까지로 모두 말소기준일 2019.02.19. 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인은 없지만, 대부분 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아 실제 점유자와 퇴거 대상자를 현장에서 구분해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수빈 | 미상 | 2020.01.06. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정양교 | 미상 | 2020.05.21. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임광휘 | 미상 | 2020.06.12. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임세현 | 미상 | 2022.04.15. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공성민 | 미상 | 2022.02.21. | 미상 | 2024.07.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송주영 | 미상 | 2022.12.30. | 미상 | 2025.07.25. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한혜련 | 미상 | 2019.09.30. | 미상 | 2024.08.01. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문주 | 미상 | 2022.01.27. | 미상 | 2024.10.02. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하해인 | 미상 | 2023.02.08. | 미상 | 2024.08.06. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강소리 | 미상 | 2023.12.15. | 미상 | 2024.07.31. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해나 | 미상 | 2023.04.13. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종민 | 미상 | 2023.02.24. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성현 | 미상 | 2023.02.03. | 미상 | 2024.08.21. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구재홍 | 미상 | 2023.01.06. | 미상 | 2024.07.30. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2021.10.22. | 미상 | 2024.07.31. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽보연 | 미상 | 2021.03.02. | 미상 | 2024.12.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천비채 | 전부 | 2023.08.18. | 미상 | 2024.08.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현오 | 미상 | 2019.02.26. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2024.05.31. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지혜 | 미상 | 2023.07.28. | 미상 | 2024.07.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬희 | 건물 전부 | 2023.02.20. | 65,000,000원 | 2025.05.01. | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 48,706,000원으로 감정가 142,000,000원의 34% 수준입니다. 하지만 센티움시티8차의 전용 21.42㎡와 일치하는 실거래 표본은 확인되지 않았고, 최근 낙찰 사례도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
단지는 12세대, 2018.12.12. 준공으로 집계돼 있으며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 이번 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 할인 기회인 동시에 응찰 수요와 환금성, 점유관계 또는 개별 물건 상태를 추가로 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 | - |
| 1. 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,015,000,000원 | 47,429,292원 | 1,967,570,708원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 도시철도2호선 수영역 동측 인근으로, 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 편리한 지역입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택과 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 공동현관기, 승강기, 화재탐지·경보, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 평지·세로장방형 토지로 남측 약 6m 포장도로에 접하고, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모로 집계되고 동일 면적 실거래와 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아, 재매각 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 조사된 21명의 주소·호수·실제 점유 여부를 전입세대확인서, 현황조사서와 현장에서 대조하세요.
- 전부 점유 표시. 천비채와 정찬희의 점유 부분이 전부 또는 건물 전부로 기재된 이유와 현재 인도 대상자를 확인하세요.
- 정찬희 임차권. 보증금 65,000,000원, 계약일 2023.01.30., 확정일 2023.01.31., 전입·점유개시일 2023.02.20.을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 등록말소 여부와 임대의무 관련 처리 내용을 관할 기관 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 전용 21.42㎡와 유사한 오피스텔·도시형생활주택의 최근 매매·임대 사례를 별도로 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 2,015,000,000원은 공동담보목록 제2019-63호가 기재된 근저당이므로 해당 목록과 배당관계를 확인하세요.
- 관리비·시설. 미납 관리비, 기계식 주차 이용 조건, 승강기·공용시설 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·민간임대주택 등록 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준일 이전 임차인이 없고, 정찬희의 65,000,000원 임차권도 후순위여서 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사에 등장하는 임차인·점유자가 21명이고 대부분 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아, 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다.
최저가가 감정가의 34%까지 내려온 사실도 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 동일 면적 실거래 표본과 최근 낙찰 사례가 확인되지 않고 이미 3회 유찰된 만큼, 권리는 금전 인수 0원, 명도와 가격은 추가 검증이라는 결론이 적절합니다. 입찰 전에는 21명의 현재 점유 여부와 민간임대주택등기 처리, 주변 유사 물건의 실제 거래가격을 함께 확인해야 합니다.