인수는 0원이지만, 다수 전입·점유 내역의 ‘701호 귀속 확인’이 핵심 — 대연엘리시아 701호

부산지방법원 2024타경5177. 부산 남구 대연동 대연엘리시아 7층 701호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 81,340,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래지만, 이 사건의 판단 포인트는 단순 할인율이 아니라 점유관계와 명도 범위를 얼마나 정확히 확정할 수 있느냐입니다.

권리의 기준점은 2018.08.27. 설정된 부산은행 근저당입니다. 이후 등기된 이재원 씨의 임차권, 부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입일도 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 인정된 임차인은 없습니다. 따라서 배당을 받지 못하는 채권이 크더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아니며, 실질취득액은 최저가 81,340,000원과 같습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

2018.08.27. 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 최초 616,000,000원으로 등기됐고 2021.06.21. 변경등기에는 572,000,000원이 기재되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 616,000,000원을 채권액으로 적용하고 있습니다.

2024.04.04. 등기된 이재원 씨의 주택임차권은 보증금 120,000,000원, 점유개시일 2022.11.22., 주민등록일 2024.03.07., 확정일자 2022.12.21.로 기재되어 있습니다. 주민등록일과 임차권등기일 모두 말소기준일보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없고 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 소멸과 실제 퇴거는 별개이므로 현재 점유 여부는 현장에서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력 0건, 명도 범위는 확인 필요

현황조사와 문건접수에는 개인과 법인을 포함한 12개 명의가 나타납니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없으며, 각 전입일은 모두 2018.08.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 주식회사 다올메이트는 점유 부분이 1006호로 표시되어 있고, 여러 명의의 점유 부분은 미상이므로 701호와 직접 관련된 점유자를 구분해야 합니다.

③ 가격과 유찰 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 56,938,000원, 네 차례 유찰 구간은 39,856,600원으로 제시되어 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 매각 회차를 보여줄 뿐, 주변 거래가격 대비 메리트를 직접 입증하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 부산은행 근저당에 배당되고, 부산신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 미배당액은 568,190,794원이지만, 이는 채권자의 회수 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 남구 대연동 대연초등학교 남측 인근이며, 주변은 주거용 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
• 이용상태. 내부는 폐문으로 확인하지 못했으나 탐문상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 천장매립형 시스템 냉난방, 도시가스 난방, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로·토지. 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 5,384,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부상 오피스텔과 현황 주거용 이용의 차이가 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 701호 점유자 특정. 부위 미상 명의와 1006호 명의가 함께 나타나므로, 701호 현관·우편함·관리사무소·전입세대 확인을 통해 실제 점유자를 구분하세요.
• 이재원 임차권 현황. 보증금 120,000,000원의 임차권은 후순위로 소멸하지만, 현재 퇴거 여부와 열쇠 인도 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태. 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 설비 상태를 입찰가에 보수적으로 반영해야 합니다.
• 민간임대주택 표시. 갑구의 민간임대주택등기에 관한 현재 등록 상태와 매각 후 등기정리 범위를 확인하세요.
• 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 616,000,000원과 2021년 변경등기의 572,000,000원을 등기 원본 및 채권계산서와 대조하세요.
• 오피스텔 비용. 관리비 체납, 공용부분 승계 가능액, 기계식 주차 이용조건, 주거용 이용에 따른 세금·대출 조건을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 거래가와 임대수익을 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·채권계산서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 같은 말이 아니다”

이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 2018년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 임차권과 전입 명의는 모두 후순위이므로 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 현재 최저가 81,340,000원이 곧 실질취득액입니다.

그러나 점유 분석은 단순하지 않습니다. 조사 명단에 부위 미상 명의가 다수 있고 다른 호수인 1006호가 함께 나타나며, 701호 등기에는 건물 전부를 대상으로 한 120,000,000원 임차권이 존재합니다. 이들을 정확히 분리하지 않으면 실제 명도 대상과 비용을 예측하기 어렵습니다. 여기에 주거용 오피스텔의 환금성, 내부 미확인, 두 차례 유찰이 겹칩니다. 권리 인수는 합격, 점유와 가격은 보수적으로 확인. 이 물건은 싸 보이는 숫자보다 현장 확인의 완성도가 더 중요한 사건입니다.