인수액은 0원, 그러나 점유관계 확인이 먼저다 — 대연엘리시아 702호

부산지방법원 2024타경5177. 부산 남구 대연동 대연엘리시아 15층 건물 내 7층 702호로, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 소유자 주식회사강남기획은 2018년 8월 27일 소유권을 이전받았고, 같은 날 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

그 이후 주택도시보증공사와 부산신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정, 박민 명의의 주택임차권등기가 순차적으로 기재됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기순위만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금전채무는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2018년 8월 27일 부산은행 근저당권입니다. 주택도시보증공사 가압류 370,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 31,666,674원, 경매개시결정과 박민의 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 배당금이 부족하더라도 이 부족분은 후순위 채권자의 미회수액일 뿐, 매수인이 대신 갚는 금액은 아닙니다.

② 임차·점유관계 — 모두 기준일 이후지만 명의가 많다

임차·점유 관련 명의는 총 11건입니다. 기재된 전입·점유일은 모두 말소기준일인 2018.08.27. 이후이므로 날짜 기준 대항력은 없습니다. 다만 9건의 점유부분이 미상이고, 주식회사 다올메이트는 1006호로 기재돼 본건 702호와 호수가 다릅니다. 실제 점유자와 명도 상대방은 현장조사와 원문 대조로 특정해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다

두 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가 170,000,000원의 49%인 83,300,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득금액도 83,300,000원입니다.

하지만 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 12개월 거래평균과 최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 감정가와 최저가의 차이는 86,700,000원이지만, 이는 어디까지나 경매 회차상 하락액입니다. “49%이므로 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

예상 채권자 미배당액은 936,266,074원입니다. 이는 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 폐문으로 내부 확인은 되지 않았으나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 입지. 대연초등학교 남측 인근으로 주거용 오피스텔, 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보, 천장매립형 시스템 냉난방, 도시가스 난방과 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역이며 방화지구에 포함됩니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 5,384,000원입니다.
• 공부 차이. 공부상 오피스텔이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 702호 실제 점유자 확인. 점유부분 미상 명의 9건과 1006호 기재 1건을 분리해, 본건에 실제 거주하거나 영업 중인 사람을 현장 방문과 전입세대 열람으로 특정해야 합니다.
• 박민 임차권 원본 확인. 보증금 50,000,000원, 차임 360,000원, 계약·전입·점유·확정일자 2024.01.10.로 기재돼 있습니다. 후순위이므로 인수는 없지만 배당요구와 명도 진행상황을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 효력을 매각물건명세서와 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 근저당 변경액 대조. 최초 616,000,000원과 변경 572,000,000원 기재가 함께 있으므로 등기사항전부증명서와 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 대연엘리시아 및 대연역 인근 주거용 오피스텔의 최신 매매·임대 사례를 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 인테리어, 누수·설비 상태와 수리비를 보수적으로 반영해야 합니다.
• 관리비·주차. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 기계식 주차설비의 사용조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 종기 이후 제출된 채권계산서와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 판단의 승부처는 점유와 가격

이 물건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.27. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입·점유일과 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 곧바로 안전한 저가매수라고 결론 내리기는 어렵습니다. 임차·점유 관련 명의 11건 중 9건의 점유부분이 미상이고, 다른 호수인 1006호 기재까지 포함돼 있어 702호의 실제 점유관계를 다시 정리해야 합니다. 민간임대주택등기의 처리도 별도 확인사항입니다.

가격 역시 감정가의 49%라는 숫자만 확인될 뿐, 최근 실거래와 비교되지 않았습니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 권리상 소멸형이지만 점유관계와 시세 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다. 권리보다 현장점유와 가격조사가 최종 응찰 여부를 결정합니다.