인수는 0원이지만, 11명 점유 내역과 시세 공백을 먼저 풀어야 한다 — 대연엘리시아 703호

부산지방법원 2024타경5177. 부산 남구 대연동 대연엘리시아 7층 703호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 소유자는 주식회사강남기획이고, 2018.08.27. 부산은행 근저당이 설정된 뒤 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정, 김유경의 주택임차권등기가 이어진 구조입니다.

권리의 기준점은 2018.08.27. 부산은행 근저당입니다. 조사된 11명의 전입일은 2020.12.15.부터 2024.05.28.까지로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금이 확인된 김민정 120,000,000원, 김유경 120,000,000원, 주식회사 다올메이트 10,000,000원을 포함해도 대항력에 따른 낙찰자 승계는 없는 구조입니다. 김유경의 임차권등기도 말소기준 이후 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2018.08.27. 설정된 부산은행 근저당의 최초 채권최고액은 616,000,000원이며, 2021.06.21. 572,000,000원으로 변경 등기됐습니다. 이후의 부산신용보증재단 가압류 31,666,674원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김유경의 주택임차권은 임차보증금 120,000,000원, 계약일 2022.12.28., 점유개시일 2023.01.27., 주민등록일 2023.01.30., 확정일자 2022.12.28.로 등기됐으나 모두 말소기준보다 늦어 대항력 인수형에 해당하지 않습니다.

② 임차인·점유 내역 — 실제 임차인 11명, 대항력은 모두 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 11명 모두 실제 임차인 또는 점유 관련자로 분류됩니다. 다만 대부분 점유 부위와 보증금이 미상이고, 주식회사 다올메이트는 점유 부위가 1006호로 기재돼 있어 본건 703호와의 관련성을 별도로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 메리트는 미확인

감정가는 181,000,000원이고 현재 최저매각가는 88,690,000원으로 2회 유찰된 감정가의 49% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 88,690,000원입니다.

다만 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 두 차례 유찰됐다는 사실은 감정가에서 응찰 수요가 형성되지 않았다는 신호일 수 있으나, 적정 가격은 별도의 실거래·임대수익·공실 및 관리비 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

채권자 청구 합계 647,666,674원 중 86,693,580원이 배당되고, 미배당은 560,973,094원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산표의 부산은행 채권액 616,000,000원과 2021.06.21. 변경 등기된 채권최고액 572,000,000원은 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대연초등학교 남측 인근으로, 주변은 주거용 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
• 이용상태. 폐문으로 내부는 확인되지 않았으나 탐문상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·천정매립형 시스템냉난방·도시가스 난방·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 5,384,000원이며 토지면적은 385.9㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 703호 실제 점유자 특정. 11명의 조사 내역 중 다수가 점유 부위 미상이고 1006호 기재도 있으므로 본건 관련자를 구분해야 합니다.
• 김유경 임차권 확인. 건물 전부에 대한 임차권등기와 보증금 120,000,000원이 있으나 대항력은 없습니다. 임차권등기 말소 및 명도 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 내역 확인. 박민·최진영·박은정·김윤상·이다은·이수지·오정은·김아름의 보증금과 점유 부위가 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래, 보증금·월세, 공실, 관리비를 조사해 88,690,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 설비 상태를 별도 반영해야 합니다.
• 기계식 주차 확인. 이용 가능 차량 규격과 운영비, 유지보수 상태를 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 부산은행 근저당의 최초 채권최고액 616,000,000원과 변경액 572,000,000원, 신청채권액 1,071,255,513원의 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 변경된 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 물건은 말소기준 이후에 전입한 임차인·점유자만 확인돼 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 120,000,000원의 김유경 임차권등기와 김민정 내역도 대항력 인수형이 아니므로 현재 회차의 실질취득액은 88,690,000원으로 계산됩니다.

하지만 실제 임차인 또는 점유 관련자가 11명이고, 점유 부위와 보증금이 미상인 내역이 다수이며, 703호가 아닌 1006호 기재도 섞여 있습니다. 여기에 민간임대주택등기, 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태, 비교 시세 부재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없음, 점유와 가격은 보류입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 703호의 실제 점유관계와 현재 시세를 먼저 확인해야 합니다.