인수 0원이나, ‘감정가 49% = 싸다’는 아니다 — 부산 대연엘리시아 704호

부산지방법원 2024타경5177. 부산 남구 대연동 ‘대연엘리시아’ 7층 704호로, 공부상 용도는 오피스텔이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 현재 소유자는 주식회사강남기획이며, 2018년 8월 27일 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 전세권·가압류·경매개시결정· 주택임차권은 모두 말소기준보다 늦고, 배당계산상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.

권리의 선후만 보면 단순하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 기재된 사람과 법인이 여러 명이고, 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되지만, 실제 704호 점유자와 인도 대상, 각 전입자의 해당 호실 관련성은 입찰 전에 분리해서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 금전 인수는 0원

말소기준은 2018.08.27 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 616,000,000원으로 등기됐고 2021년 변경등기에는 572,000,000원이 기재돼 있습니다. 2018년 9월 박순자 명의 전세권은 말소기준보다 늦게 설정됐으며 2020년 12월 이미 말소됐습니다. 2024년 부산신용보증재단 가압류와 부산은행의 경매개시결정, 최진영 명의 주택임차권도 모두 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유관계 — 대항력은 없으나 명도 대상은 확인 필요

가장 이른 최진영의 전입일도 2020.12.15로 말소기준일인 2018.08.27보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입자들은 말소기준 근저당권에 대항할 수 없고, 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금 미상자가 다수이고, 주식회사 다올메이트는 대상 물건과 다른 1006호로 기재돼 있으므로 704호 점유관계와 분리 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 비교는 보류

감정가 181,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 88,690,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 88,690,000원입니다.

그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 88,690,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라는 가격 가점은 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

채권액 합계 752,666,674원 중 채권자 배당은 86,693,580원, 미배당은 665,973,094원입니다. 박순자 전세권은 2020.12.09 말소됐으며 이 배당계산에서도 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남측 인근으로, 주거용 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 폐문으로 내부는 확인하지 못했으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 시스템 냉난방, 도시가스 난방, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 북동측 약 10미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,384,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 704호 점유자 특정. 전입·점유 관련 기재 11건 중 대상 호실을 실제 점유하는 사람과 퇴거 대상자를 확인하세요.
• 1006호 기재 분리. 주식회사 다올메이트는 1006호로 적혀 있으므로 704호 점유관계와 혼동하지 말고 별도 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 주거용 이용상태, 수리 범위, 설비 상태를 현장에서 점검하세요.
• 보증금·확정일자 대조. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자들이 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 매각 후 등기 정리와 행정상 등록 상태를 법원 및 관계 기관에서 확인하세요.
• 신청채권액 확인. 신청채권자 청구액 1,071,255,513원은 등기된 근저당 채권최고액과 차이가 있으므로 공동담보목록과 채권계산서를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%는 시세 할인율이 아닙니다. 주변 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 점유자 이사 협의 비용을 사전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 법원 기록 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격 검증’이 승부처

이 사건은 말소기준일보다 앞선 임차인이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 최진영의 120,000,000원 임차보증금과 김민정의 120,000,000원 보증금도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 승계 대상은 아닙니다.

하지만 권리 인수와 실제 입찰 난도는 별개입니다. 여러 전입자가 기재돼 있고 내부가 확인되지 않았으며, 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 최근 거래가격과 비교하지 않은 채 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 합격, 점유 확인과 가격 판단은 보류입니다. 실제 점유자·내부 상태·주변 시세를 확인한 뒤에만 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.