부산지방법원 2024타경5177. 부산 남구 대연동 대연엘리시아 7층 705호로, 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사강남기획이며, 2018.08.27. 공유자 전원의 지분을 이전받은 날 부산은행 앞으로 채권최고액 616,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
가격은 감정가 181,000,000원에서 두 차례 유찰되어 88,690,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 가격이 절반 가까이 떨어졌다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다. 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자보다 점유관계와 공동담보 채권구조를 먼저 정리하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골로 98, 7층 705호 (대연동, 대연엘리시아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 705호 |
| 소유자 | 주식회사강남기획 (2018.08.27. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 1,071,255,513원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.06. 등기 · 2018.06.11. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 확인사항은 남는다
말소기준은 2018.08.27. 부산은행 근저당권입니다. 이후의 부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 박은정의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 전입일 가운데 가장 빠른 날짜도 2020.12.15.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 조사된 점유자들은 모두 선순위 대항력을 갖지 못하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.
② 점유·임차 기록 — 대항력은 없지만 명도관계가 단순하지 않다
조사·신고된 점유 및 임차 기록은 11건입니다. 보증기관의 대위·승계 기록은 없으며, 모두 2018.08.27. 말소기준 이후 전입이라 선순위 대항력은 없습니다. 그러나 다수 기록의 점유부분, 보증금, 확정일자가 확인되지 않았고, 1006호로 표시된 기록도 섞여 있어 실제 705호 점유자를 현장에서 다시 특정해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 / 사용 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민 | 미상 | 2024.01.10. | 미상 | 없음 | 확인 필요 배당요구 2024.10.18. | 없음 |
| 김유경 | 미상 | 2023.01.30. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진영 | 미상 | 2020.12.15. | 미상 | 없음 | 확인 필요 배당요구 2024.10.18. | 없음 |
| 김윤상 | 미상 | 2024.02.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다은 | 미상 | 2023.08.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수지 | 미상 | 2022.08.18. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정은 | 미상 | 2023.11.03. | 미상 | 없음 | 확인 필요 배당요구 2024.10.07. | 없음 |
| 김아름 | 미상 | 2023.03.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 미상 · 오피스텔 | 2022.07.19. | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 다올메이트 | 1006호 · 오피스텔 | 2024.05.28. | 10,000,000원 월 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은정 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.08.11. | 120,000,000원 차임 117,500원 | 없음 | 후순위 확인 확정 2021.07.21. 배당요구 2025.08.11. | 없음 |
박은정의 임대차계약일은 2021.07.20., 점유개시일은 2021.08.07., 확정일자는 2021.07.21., 주민등록일은 2021.08.11.입니다. 모두 말소기준인 2018.08.27. 이후이며, 2025.08.11. 설정된 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 88,690,000원으로 감정가 181,000,000원의 49%입니다. 표면상 할인폭은 크지만, 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못했습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
오피스텔은 주거용 이용 여부, 임대수익, 관리비, 기계식 주차, 내부 상태와 개별 호실의 임대차 관계에 따라 거래가격 차이가 큽니다. 이 물건은 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 주거용 이용도 탐문에 따른 추정입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 시장이 기존 가격에서 응찰하지 않았다는 신호로 보수적으로 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 616,000,000원 | 86,693,580원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 31,666,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 86,693,580원이 부산은행에 배당되고, 부산신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 총 미배당은 560,973,094원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 560,973,094원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 587,101,169원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 43,458,099원 | 42,275,853원 | 605,390,821원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연초등학교 남측 인근으로, 주변은 주거용 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 폐문으로 내부는 확인하지 못했으며, 탐문에 따라 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·천정매립형 시스템냉난방·도시가스 난방·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 북동측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 ㎡당 5,384,000원입니다.
- 환금성. 대연역 인근 교통 여건은 긍정적이지만, 주거용 오피스텔이고 두 차례 유찰됐으며 최근 비교거래 확인이 없어 가격 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 705호 실제 점유자 특정. 전입세대열람, 현장 방문, 관리사무소 확인을 통해 11건 기록 중 실제 본건 점유자와 퇴거 여부를 구분하세요.
- 1006호 기록 분리. 주식회사 다올메이트는 점유부분이 1006호로 표시돼 있으므로 본건 705호와의 관련성을 원본에서 확인하세요.
- 박은정 임차권등기. 보증금 120,000,000원, 건물 전부 범위의 임차권등기와 배당요구 내용을 확인하고 임차권등기 말소 및 인도 절차를 점검하세요.
- 김민정 임대차. 보증금 120,000,000원이 확인되지만 점유부분·확정일자·배당요구 여부가 불분명하므로 계약서와 점유관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06. 등기의 말소·처리 여부와 임대사업자 관련 사항을 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 배당관계. 공동담보목록 제2018-273호, 채권최고액 616,000,000원과 572,000,000원 변경, 신청청구액 1,071,255,513원의 관계를 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고 대연엘리시아와 인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래·임대료·관리비를 확인하세요.
- 내부·주차 확인. 내부 상태가 확인되지 않았고 기계식 주차설비가 있으므로 수리비, 주차 가능 차종, 유지비를 점검하세요.
- 매각 진행 확인. 기재 매각기일 2026.07.14.의 진행·변경·낙찰 여부와 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 내역과 관리비 체납 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리의 기준선은 분명합니다. 2018.08.27. 부산은행 근저당 이후 전입한 점유자들이어서 대항력 있는 선순위 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유·임차 기록이 11건이고, 점유부분과 보증금이 불분명한 기록이 다수이며, 건물 전부를 범위로 한 박은정의 임차권등기도 있습니다. 공동담보 근저당과 채권최고액 변경, 민간임대주택등기까지 원본 대조가 필요합니다.
가격도 같은 방식으로 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 88,690,000원은 감정가의 49%지만, 최근 실거래 비교가 없는 상태에서 이를 곧바로 시세 할인으로 바꿔 말할 수는 없습니다. 금전권리 인수는 낮지만, 점유·채권·시세 확인 난도는 높습니다. 권리서류와 현장점유를 먼저 정리한 뒤 최신 거래가격으로 응찰 상한을 다시 계산해야 하는 물건입니다.