인수는 0원이지만, 임차관계 11건과 시세 확인이 핵심 — 대연엘리시아 706호

부산지방법원 2024타경5177. 부산 남구 대연동 대연엘리시아 7층 706호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 말소기준권리는 2018.08.27. 설정된 주식회사부산은행의 근저당권입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사·부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 김윤상 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리의 선후만 보면 확인된 임차관계는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 가장 빠른 전입일도 2020.12.15.로 말소기준일 이후이며, 김윤상의 임차권등기도 2025.04.07. 접수됐습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리 인수와 실제 점유 정리는 별개의 문제입니다. 여러 명의 전입자가 기재돼 있고 점유 부분이 ‘미상’인 경우가 많아, 낙찰 전 실제 점유자와 706호 관련 계약자를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차관계 — 대항력 인수는 없지만 점유 확인 필요

보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 내역은 없으며, 서류상 임차관계는 11건입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 상당수는 점유 부분과 보증금·확정일자가 명확하지 않고, 주식회사 다올메이트의 점유 부분은 1006호로 적혀 있어 본건 706호와의 관련성을 반드시 재확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 메리트는 확인 불가

감정가는 181,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 88,690,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 88,690,000원입니다.

그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가 대비 할인율은 감정가와의 비교일 뿐 현재 시세와의 비교가 아닙니다. 따라서 “2회 유찰·49%이므로 싸다”는 결론은 금지하고, 같은 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대차 시세를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 1,017,666,674원 중 86,693,580원이 배당되고, 930,973,094원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대연초등학교 남측 인근이며, 주변은 주거용 오피스텔·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
• 이용상태. 폐문으로 내부 확인은 되지 않았으나 탐문에 따르면 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·시스템 냉난방·도시가스 난방·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 385.9㎡이며 평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. ㎡당 5,384,000원입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 706호 실제 점유자 확인. 전입자 다수가 기재돼 있으므로 관리사무소·현장 방문·문패·우편물 등을 통해 실제 점유자와 계약자를 확인해야 합니다.
• 1006호 기재 내역 분리. 주식회사 다올메이트의 점유 부분은 1006호로 적혀 있어 본건 706호와 관련된 임차관계인지 원본 대조가 필요합니다.
• 보증금 미상 내역 확인. 여러 전입자의 보증금과 확정일자가 명확하지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
• 김윤상 임차권등기. 임차보증금 50,000,000원, 차임 350,000원, 전입·점유·확정일자 2024.02.23. 및 임차권등기 2025.04.07. 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라 판단하지 말고 대연엘리시아 및 대연역 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가와 임대수익을 비교해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 누수·시설·냉난방·기계식 주차 이용 조건 등을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·민간임대주택 등록 상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 남았다

이 물건은 말소기준권리보다 앞선 전입자가 확인되지 않고, 후순위 임차권과 가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 권리 인수형 물건은 아닙니다.

하지만 임차관계가 11건 기재돼 있고 점유 부분이 명확하지 않은 사람이 많으며, 본건과 다른 1006호가 표시된 내역까지 섞여 있습니다. 내부도 폐문으로 확인되지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 비교 자료가 없어 최저가 88,690,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.

권리 인수는 0원, 점유와 가격은 확인 필요. 감정가의 49%라는 할인율에만 반응하기보다 706호 실제 점유자, 임대차 원본, 민간임대주택 등록 상태, 최근 매매·임대 시세를 모두 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.