감정가 49%까지 유찰됐지만, 말소기준과 배당표부터 다시 세워야 한다 — 청원레이크빌 1106호

의정부지방법원 2024타경9545. 고양시 일산동구 장항동 청원레이크빌 11층 1106호입니다. 경매 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 한호경 씨는 2015년 6월 10일 매매를 원인으로 2015년 7월 20일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 342,000,000원입니다. 현재 경매 신청채권자는 김해식 씨이며 청구액은 418,635,616원입니다.

표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 485,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 237,650,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 더욱이 등기상 말소된 과거 권리가 예상배당의 선순위에 포함돼 있어, 현재 계산된 인수액과 배당결과를 그대로 입찰 판단에 사용해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현존권리를 분리해야 한다

등기 흐름에서 가장 먼저 확인되는 근저당권은 2000년 3월 29일 한국주택은행 명의의 채권최고액 152,100,000원입니다. 다만 이 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2002년 4월 11일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2000년 6월 1일 설정된 조영경 씨의 전세권 100,000,000원도 2002년 4월 27일 말소됐습니다.

따라서 현재 권리분석에서는 말소된 2000년 권리가 아니라, 말소기재가 확인되지 않는 권리를 중심으로 기준을 다시 잡아야 합니다. 현존하는 권리 중 앞선 담보권으로 보이는 것은 2019년 2월 28일 유별나 씨의 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 2022년 4월 19일 신윤주 씨 명의의 근저당권 390,000,000원이 설정됐고, 2024년 8월 13일 김해식 씨에게 이전됐습니다.

2022년 5월 10일 김호선 씨의 소유권이전청구권가등기도 남아 있습니다. 이 가등기가 순수한 소유권이전청구권인지 담보가등기인지에 따라 권리 성격과 배당관계가 달라질 수 있으므로 매매예약서·가등기 원인서류와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 2020년 양윤자 씨의 가등기는 2021년 7월 26일 말소됐지만, 김호선 씨의 2022년 가등기는 별도의 말소기재가 확인되지 않습니다.

② 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 시세 메리트를 증명할 수 없다

현재 최저가는 감정가의 49%인 237,650,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 감정가가 높았거나, 근린시설·오피스텔의 환금성 및 복잡한 권리관계가 응찰을 막았을 가능성을 함께 보여줍니다.

현재 배당계산에서는 매각가가 낮아질수록 미배당액이 2,885,019,941원 → 2,955,316,811원 → 3,004,524,620원으로 커지며, 신청채권자 김해식 씨의 예상배당은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 말소된 과거 권리가 선순위로 포함된 계산이므로, 실제 입찰 판단 전에 현존 권리만으로 배당순위를 다시 작성해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,650,000원 가정)

총 채권액 3,118,542,841원 중 233,522,900원이 배당되고, 2,885,019,941원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 마두동 소재 지하철 3호선 정발산역 서측 인근으로, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 정발산역이 있어 대중교통 및 차량 접근성은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건축물현황도상 내부계단이 존재해 다락이 있을 것으로 추정됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 라멘조 및 벽식조 평스라브지붕 15층 건물의 11층으로, 사용승인일은 1999.12.27입니다.
• 토지·도로. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 남서측 약 35m, 북동측·북서측 약 15m, 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지가격. 공시지가는 ㎡당 5,332,000원이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 건축 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역세권·중심상업지역이라는 장점이 있지만, 근린시설과 오피스텔의 용도 차이, 1999년 사용승인, 다락 구조 및 복잡한 권리관계는 매수층과 금융조건을 제한할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2000년 한국주택은행 근저당권은 2002년 말소됐습니다. 현존 권리 중 최초 순위가 무엇인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 다시 특정해야 합니다.
• 배당표 재작성. 말소된 근저당권·전세권을 제외하고 유별나 씨 근저당권, 김해식 씨에게 이전된 근저당권, 조세채권 등을 기준으로 배당순위를 다시 계산하세요.
• 가등기 성격 확인. 김호선 씨의 2022.05.10 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 순수한 매매예약 가등기인지 원인서류와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 9건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 매각대금을 잠식할 수 있습니다.
• 용도 확인. 경매 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용, 주거용 전입 및 금융 가능 여부를 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.15 민간임대주택 등록등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 등재 임차인은 없지만 임대관계와 점유관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대·사업자등록·관리사무소 확인을 통해 실제 점유자를 특정하세요.
• 다락·전유면적. 내부계단과 다락 추정 부분이 감정가에 어떻게 반영됐는지, 건축물현황도와 현장 실측을 대조하세요.
• 최근 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 청원레이크빌과 인근 오피스텔의 최신 매매·임대 거래를 확인해 입찰가 상한을 정하세요.
• 기일 결과 확인. 매각기일 2026.07.08의 진행 결과와 변경 여부를 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 권리표의 정합성이 먼저다”

이 사건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 485,000,000원에서 두 차례 유찰돼 237,650,000원까지 내려왔고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 예상배당이 2002년에 말소된 근저당권과 전세권을 선순위로 처리하고 있어, 배당구조와 말소기준이 서로 맞지 않습니다.

여기에 김호선 씨의 가등기, 김해식 씨에게 이전된 390,000,000원 근저당권, 국세·지방세 압류 9건, 민간임대주택등기, 미상의 점유관계가 겹칩니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가 대비 49%가 실제 시세 할인인지 확인할 수 없습니다. 결론은 분명합니다. 가격은 싸 보이지만 권리는 아직 미완성입니다. 최신 원본을 기준으로 말소기준과 배당표를 다시 세우기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.