부산지방법원 2024타경5177. 부산 남구 대연동 대연엘리시아 10층 1002호로, 공부상 용도는 오피스텔이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 감정가 170,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 83,300,000원입니다. 권리 순위의 기준은 2018.09.19. 설정된 부산은행 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사와 문건에는 여러 명의 전입자가 나타나고, 그중 상당수는 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 모든 전입일이 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 실제 1002호 점유자와 인도 대상이 누구인지는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5177 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골로 98, 10층 1002호 (대연동, 대연엘리시아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 이용 추정 |
| 소유자 | 주식회사강남기획 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,071,255,513원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 조건 | 일반상업지역 · 방화지구 · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 5,384,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2018.09.19. 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 616,000,000원이었고 2021.06.21. 변경계약으로 572,000,000원이 기재됐습니다. 2024.07.29. 부산신용보증재단 가압류, 2024.09.09. 임의경매개시결정, 2024.10.28. 이수지 씨의 주택임차권등기가 뒤따랐습니다. 매수인 인수액 계산에는 0원이 반영돼 있습니다.
② 임차 관계 — 대항력은 없지만 점유 특정이 필요
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사·등기상 임차 관련자는 실제 11명입니다. 이들의 전입일은 모두 2018.09.19. 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 목적물 표시가 미상인 기록 9건, 1006호로 적힌 기록 1건, 건물 전부로 등기된 기록 1건이 함께 확인됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유경 | 미상 | 2023.01.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진영 | 미상 | 2020.12.15 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은정 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤상 | 미상 | 2024.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다은 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정은 | 미상 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 미상 | 2023.03.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2022.07.19 | 120,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 다올메이트 | 1006호 | 2024.05.28 | 10,000,000원 / 100,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수지 | 건물 전부 | 2022.08.18 | 110,000,000원 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가 170,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 83,300,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
오피스텔은 같은 건물 안에서도 층·방향·내부 상태·임대수익과 실제 주거 사용 여부에 따라 거래 조건이 달라질 수 있습니다. 내부는 폐문으로 확인되지 않았고 탐문으로 주거용 이용이 추정됐으므로, 감정가 대비 할인율보다 현장 상태와 실제 거래 가능한 가격을 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 | - |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 616,000,000원 | 81,400,600원 | 534,599,400원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 31,666,674원 | 0원 | 31,666,674원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차의 채권자 총 미배당액은 566,266,074원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대연초등학교 남측 인근이며, 주변은 주거용 오피스텔·아파트·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 내부는 폐문으로 확인되지 않았으며, 탐문상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지·시스템 냉난방·도시가스 난방·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 10미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형으로 오피스텔 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 포함되며 일반도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1002호 실제 점유자 확인. 전입자 명단만으로 현재 점유자를 특정하기 어렵습니다. 현장 방문과 관리주체 확인이 우선입니다.
- 다른 호수 기록 구분. 주식회사 다올메이트의 점유 부분은 1006호로 표시돼 있으므로 목적물과의 관련성을 분리해 확인해야 합니다.
- 이수지 임차권 원문 대조. 보증금 110,000,000원, 확정일자 2022.08.04, 전입일 2022.08.18, 임차권등기일 2024.10.28입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 기록 확인. 목적물 미상 전입자들의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 수리 범위와 설비 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무와 행정상 등록 상태가 매각 후 어떻게 처리되는지 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
권리 순위만 보면 결론은 분명합니다. 2018.09.19. 부산은행 근저당 이후의 가압류·경매개시결정· 임차권등기는 매각으로 정리되고, 모든 전입일도 말소기준일 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임차 관련자 11명 중 목적물 미상 기록이 9건이고 1006호 기록까지 포함돼 있어, 점유와 명도는 서류 한 장으로 정리되지 않습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 최저가 83,300,000원이 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 점유 확인과 가격 검증이 필요한 오피스텔입니다. 감정가 49%보다 먼저 확인할 것은 실제 점유자, 내부 상태, 민간임대주택등기와 동일 건물의 거래가격입니다.