부산지방법원 2024타경5177. 부산 남구 대연동 ‘대연엘리시아’ 10층 1003호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 소유자는 주식회사강남기획이며, 2018년 9월 19일 부산은행 근저당권이 설정된 뒤 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정, 오정은 씨의 주택임차권등기가 이어진 구조입니다.
말소기준은 2018년 9월 19일 부산은행 근저당권입니다. 조사된 모든 임차인의 전입일은 이 날짜보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 그러나 권리 인수 여부와 실제 인도 난도는 별개입니다. 여러 명의 전입자가 확인되고 점유 부분이 대부분 미상이라, 현장 점유자와 임대차 관계를 호수별로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골로 98, 10층 1003호 (대연동, 대연엘리시아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 이용 추정 |
| 소유자 | 주식회사강남기획 (2018.07.30. 매매, 2018.09.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 1,071,255,513원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 상대보호구역 · 일반도로 접함 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 점유 확인은 별도
말소기준인 부산은행 근저당권 이후의 가압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 오정은 씨의 임차보증금은 130,000,000원이지만 전입일 2023.11.03.과 임차권등기일 2025.11.05. 모두 말소기준보다 늦어 낙찰자가 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 11명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 명의자는 모두 실제 임차인 또는 전입자로 분류됩니다. 전입일은 전원 말소기준일인 2018.09.19. 이후여서 대항력은 없지만, 대부분 점유 부분이 특정되지 않았고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 명도 대상과 임대차 현황의 호수별 대조가 필요합니다.
| 명의자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유경 | 미상 | 2023.01.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최진영 | 미상 | 2020.12.15 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박은정 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤상 | 미상 | 2024.02.23 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다은 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이수지 | 미상 | 2022.08.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김아름 | 미상 | 2023.03.07 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | 미상 · 오피스텔 | 2022.07.19 | 120,000,000원 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 다올메이트 | 1006호 | 2024.05.28 | 10,000,000원 / 100,000원 | 확인 필요 | 없음 | 대상호 상이 승계 없음 |
| 오정은 | 건물 전부 · 주거 | 2023.11.03 | 130,000,000원 / 미상 | 2025.11.05 | 없음 | 후순위 승계 없음 |
오정은 씨는 임대차계약일 및 확정일자 2023.08.29., 전입·점유개시일 2023.11.03., 임차보증금 130,000,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다. 다만 모든 기준일이 2018.09.19. 말소기준보다 늦어 매수인 인수 대상은 아닙니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 88,690,000원으로 감정가 181,000,000원의 49%입니다. 표면 할인율은 크지만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가가 지역·건물의 최근 거래보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금지하고, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래 및 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 88,690,000원 | 49% | 86,693,580원 | 560,973,094원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,082,999원 | 34.3% | 60,565,505원 | 587,101,169원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,458,099원 | 24.01% | 42,275,853원 | 605,390,821원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,996,420원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 616,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 31,666,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 647,666,674원 중 86,693,580원이 배당되고, 560,973,094원이 미배당으로 남는 구조입니다. 신청채권자 청구액 1,071,255,513원도 충족되지 않지만, 미배당 채권이 낙찰자에게 이전되는 것은 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 대연초등학교 남측 인근으로, 주거용 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 폐문으로 내부는 확인되지 않았으나 탐문상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·천장매립형 시스템 냉난방·도시가스 난방·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 10m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 오피스텔 건부지입니다. 공시지가는 ㎡당 5,384,000원입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 일반도로에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부상 오피스텔과 현황 주거용 이용 사이의 용도 차이가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1003호 점유자 특정. 전입자 11명의 실제 점유 호수와 계약 관계를 현장·전입세대확인·관리사무소·점유자 탐문으로 대조하세요.
- 1006호 임차내역 분리. 주식회사 다올메이트의 점유 부분은 1006호로 기재돼 있으므로 대상 물건인 1003호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 오정은 임차권 원본 확인. 보증금 130,000,000원의 후순위 임차권은 인수 대상이 아니지만, 배당요구와 실제 퇴거 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 경매 매각 후 등기 처리 및 임대사업자 의무의 존속 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
- 근저당 변경액 대조. 616,000,000원 설정과 572,000,000원 변경등기의 관계를 최신 등기 및 채권계산서로 확인하세요.
- 최근 시세 확보. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 매매가와 보증금·월세를 조사해 88,690,000원의 적정성을 검증하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비와 시설 상태를 보수적으로 반영하세요.
- 기계식 주차 점검. 이용 가능 차량 규격, 유지보수 상태와 관리비 부담을 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비 중 공용부분 체납액과 도시가스·전기 등 사용료를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·전입세대확인 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 검증 대상
이 물건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2018년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 임차인과 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 판단의 난도는 점유와 가격에서 올라갑니다. 전입·임차인이 11명이고 대부분 점유 부분이 특정되지 않았으며, 대상호와 다른 1006호 임차내역과 민간임대주택등기도 확인됩니다.
최저가 88,690,000원은 감정가의 49%지만, 최근 실거래 비교 없이 이 숫자만 보고 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 인수는 양호, 점유관계는 주의, 가격 메리트는 확인 전 보류. 현장 점유자와 동일 건물의 최근 거래를 확보한 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있는 물건입니다.