인수는 0원인데, 다중 점유관계와 시세 검증이 남는다 — 대연엘리시아 1004호

부산지방법원 2024타경5177. 공부상 업무시설인 오피스텔로, 감정 당시에는 내부를 확인하지 못했으나 탐문상 주거용오피스텔로 이용 중인 것으로 추정된 물건입니다. 소유자 주식회사강남기획은 2018년 9월 19일 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 616,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 근저당권 변경, 주택임차권, 주택도시보증공사와 부산신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 임차인·점유자들의 전입일은 모두 말소기준일인 2018년 9월 19일보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 승계되는 보증금도 없습니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 88,690,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원

말소기준권리는 2018년 9월 19일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 616,000,000원이며, 2021년 6월 21일 변경등기로 572,000,000원이 기재됐습니다. 주택도시보증공사 가압류 370,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 31,666,674원과 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.

김아름의 주택임차권도 전입일이 2023년 3월 7일로 말소기준일보다 늦고 확정일자가 없습니다. 임차보증금은 10,000,000원, 등기된 차임은 630,000원이지만 대항력이 없어 매수인에게 승계되지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 모두 말소기준일 이후 전입

가장 빠른 전입일은 최진영의 2020년 12월 15일로, 말소기준일보다 2년 이상 늦습니다. 보증금 120,000,000원이 기재된 김민정과 주택 전부에 대한 임차권등기를 마친 김아름도 전입일이 말소기준권리 이후이므로 보증금 액수와 무관하게 매수인이 인수하지 않습니다.

③ 가격·유찰 분석 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 88,690,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 명목상 가격은 크게 낮아졌지만, 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 매각대금이 낮아질수록 부산은행을 포함한 채권자들의 미배당액이 증가합니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니지만, 다회 유찰과 오피스텔 용도, 복잡한 점유관계가 시장의 응찰 심리에 영향을 주고 있을 가능성은 입찰가 판단에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

현재 최저가 88,690,000원에서는 집행비용을 제외한 86,693,580원이 부산은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 930,973,094원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대연초등학교 남측 인근이며, 주변은 주거용오피스텔·아파트·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통 여건은 양호합니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 폐문으로 내부는 확인하지 못했으나 탐문상 주거용오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·천정매립형 시스템냉난방·도시가스 난방·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지 지표. 지목은 대, 토지면적은 385.9㎡, 공시지가는 ㎡당 5,384,000원입니다.
• 환금성. 역과 생활시설 접근성은 양호하지만 오피스텔은 아파트와 수요층이 다르고, 현황상 주거 이용 및 기계식 주차 여건을 함께 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 특정. 1004호 내부 점유자, 점유 시작 시점, 임대차계약 상대방을 현장에서 확인하세요.
• 호수 구분. 주식회사 다올메이트는 1006호로 표시되어 있으므로 본건 1004호 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구가 확인되지 않은 임차·점유 기재와 보증금 미상인 사람들의 원문 서류를 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 기재의 매각 후 말소 처리와 관련 행정 상태를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저가로 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매와 임대 사례를 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 설비 상태를 보수적으로 반영하세요.
• 기계식 주차. 이용 가능 차량 규격, 운영 상태와 비용을 확인해 실제 임대·매매 수요에 반영하세요.
• 체납 비용. 공용부분 관리비와 각종 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다

권리의 핵심은 분명합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 임차인·점유자들의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 김아름의 임차권등기와 김민정의 120,000,000원 보증금도 대항력이 없어 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 실제 난도는 권리 인수보다 점유와 가격에 있습니다. 임차·점유 관련 기재가 11건이고 점유 부분과 보증금이 명확하지 않은 사람이 많으며, 다른 호수인 1006호 기재도 섞여 있습니다. 여기에 감정 당시 내부 확인이 되지 않았고 동일 건물 실거래 비교도 확인되지 않습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만 그것만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 인수는 안전, 명도와 가격은 보수적 검증. 이 물건의 결론입니다.