부산지방법원 2024타경5177. 부산 남구 대연동 대연엘리시아 10층 1006호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 소유자는 주식회사강남기획이고, 말소기준권리는 2018.09.19 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 조사된 11명의 전입일입니다. 가장 이른 최진영의 전입일도 2020.12.15로 말소기준일보다 2년 이상 늦고, 나머지 전입일 역시 모두 2021년 이후입니다. 따라서 보증금 120,000,000원이 확인되는 김민정과 보증금 10,000,000원·월세 100,000원이 확인되는 주식회사 다올메이트를 포함해 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다. 다만 점유부분이 대부분 미상이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아, 권리 인수와 별개로 실제 점유관계와 명도 범위는 반드시 구체화해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골로 98, 10층 1006호 (대연동, 대연엘리시아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 이용 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 10층 1006호 |
| 소유자 | 주식회사강남기획 (2018.07.30 매매, 2018.09.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 1,071,255,513원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 민간임대주택등기 | 2018.06.11 민간임대주택 등록 · 2022.12.06 등기 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2018.09.19 부산은행 근저당권입니다. 주택도시보증공사의 370,000,000원 가압류와 부산신용보증재단의 31,666,674원 가압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 임차인·점유자들의 전입일도 전부 말소기준보다 늦어 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도는 단순하지 않다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유경 | 미상 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진영 | 미상 | 2020.12.15 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은정 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤상 | 미상 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다은 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수지 | 미상 | 2022.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정은 | 미상 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 미상 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2022.07.19 | 120,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 다올메이트 | 1006호 | 2024.05.28 | 10,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
11명 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 임차인·점유관계 조사 대상입니다. 전입일 기준으로는 대항력이 없지만, 1006호로 점유부분이 특정된 주식회사 다올메이트 외에는 대부분 점유부분이 미상입니다. 특히 김민정의 보증금 120,000,000원은 현재 최저가 88,690,000원보다 크지만, 전입일이 말소기준일 이후이므로 그 차액을 낙찰자가 인수하는 대항력 임차 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%여도 시세 확인 전에는 보류
현재 최저매각가는 88,690,000원으로 감정가 181,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰돼 외형상 할인폭은 커졌지만, 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,996,420원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 616,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 31,666,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 930,973,094원입니다. 이 미배당은 채권자에게 남는 채권잔액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연초등학교 남측 인근으로, 주변은 주거용 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 오피스텔이며, 폐문으로 내부 확인은 되지 않았으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·천정매립형 시스템냉난방·도시가스 난방· 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 5,384,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만 내부는 폐문으로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현황이 주거용 오피스텔로 추정되지만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1006호 실제 점유자 특정. 주식회사 다올메이트는 점유부분이 1006호로 기재돼 있으나, 나머지 10명의 점유부분은 미상입니다. 현장조사와 전입세대 확인으로 실제 점유자를 구분해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 제출된 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.06.11 등록된 민간임대주택으로 2022.12.06 등기돼 있으므로 구체적인 매각조건과 등기 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경금액 대조. 최초 채권최고액 616,000,000원과 2021.06.21 변경금액 572,000,000원의 관계를 등기부와 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인 후 응찰가 결정. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 내부 상태·기계식 주차. 내부가 확인되지 않았고 기계식 주차설비가 있으므로 내부 보수상태, 주차 이용조건과 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 사용료가 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 물건은 말소기준 이후의 권리와 전입자가 정리되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 120,000,000원이 확인되는 임차인도 전입일이 말소기준일보다 늦어 낙찰자 승계로 이어지지 않습니다. 권리 인수만 보면 명확합니다.
그러나 조사된 임차인·점유자가 11명이고, 대부분 점유부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 공부상 오피스텔과 현황 주거용 오피스텔의 이용 차이, 민간임대주택등기, 근저당 변경금액도 점검해야 합니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 88,690,000원이 시세보다 싼지도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 합격, 점유와 가격은 보류. 실제 1006호 점유관계와 시장가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.