부산지방법원 2024타경6187. 부산 남구 문현동 대림문현시티프라자 1층 106호 근린시설입니다. 현재 등기상 소유관계는 유명자 2분의 1, 주식회사남광글로벌에이엠씨 2분의 1의 공유 구조이고, 이번 경매는 주식회사남광글로벌에이엠씨 지분에 대한 지분매각입니다. 따라서 23,520,000원에 낙찰된다고 해도 106호 전체를 단독으로 취득하는 구조가 아니라, 기존 공유자와 함께 소유하게 되는 구조입니다.

권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 기준 권리는 2021.05.10. 주식회사남광글로벌에이엠씨 지분에 설정된 부산광역시 남구의 압류이고, 이후 동래구·남구 압류, 김성근 근저당권, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 실제 임차인은 안지연 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 안지연의 전입일은 2021.12.30.로 기준 권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인에게 승계되는 보증금도 배당 시뮬레이션상 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘지분매각’을 먼저 봐야 한다

말소기준권리는 2021.05.10. 부산광역시 남구 압류입니다. 그 이후 존속 중인 동래구·남구의 압류와 2024.08.29. 김성근 근저당권 40,000,000원, 2024.10.22. 임의경매개시결정, 2025.05.30. 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건과 관련해 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

안지연은 실제 임차인 1명으로 확인되고, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아닙니다. 전입일 2021.12.30.은 말소기준권리 2021.05.10.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 우선변제 여부는 확정할 수 있는 값이 없고, 현재 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 배당순위는 원문 서류와 함께 재확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 11.5%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

시티프라자 거래 데이터의 최근 12개월 평균은 204,416,666원, 최신 거래는 2026.08. 295,000,000원입니다. 수치상 현재 최저가 23,520,000원은 최근 12개월 평균의 11.5%로 계산되어 있습니다. 하지만 본건 비교 대상 면적은 20.14㎡이고 면적 일치 판정은 불일치입니다.

표본은 42.1㎡~106.8㎡, 10층~30층 거래들인 반면 본건은 1층 근린시설이고 비교 대상 면적도 20.14㎡입니다. 따라서 23,520,000원이 최근 평균의 11.5%라는 계산만으로 “시세보다 88.5% 싸다”거나 “반값 이하의 가격 메리트가 있다”고 해석하면 안 됩니다. 이 실거래 데이터는 본건의 직접 시세가 아니라 단지 내 다른 면적 거래의 참고값으로 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)

현재 최저가 23,520,000원을 매각가로 놓으면 김성근 근저당권에는 22,696,640원이 배당되고, 17,303,360원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 지하철 2호선 지게골역 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 지게골역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 현황 이용. 공부상 제2종근린생활시설(기원)이나, 106호는 107호와 벽체 구분 없이 통합하여 식당으로 운영 중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 37층 건물의 1층 106호이며, 위생·급배수설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 공시지가 3,881,000원/㎡, 부정형의 주상용 부지이며 가로구역별 최고높이 제한지역 기준높이 110m·최고높이 150m가 포함됩니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성 참고. 시티프라자는 521세대, 1999.07.15. 준공 데이터가 잡혀 있고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 33.33%입니다. 본건은 전체 소유권이 아닌 근린시설 지분매각이므로 일반 거래 통계와 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지분매각 확인. 이번 매각은 주식회사남광글로벌에이엠씨 소유 2분의 1 지분입니다. 전체 106호를 단독 취득하는 것으로 계산하지 마세요.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사 조건입니다. 입찰 결과와 실제 취득 가능성을 분리해 판단해야 합니다.
• 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 4,704,000원입니다.
• 통합사용 상태. 106호와 107호가 벽체 구분 없이 식당으로 통합 운영 중입니다. 낙찰 지분의 실제 사용관계와 물리적 구분 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인. 안지연은 보증금 5,000,000원·월세 600,000원, 전입 2021.12.30., 배당요구 2025.01.02.이며 대항력은 없습니다. 다만 우선변제 여부와 실제 배당은 원문으로 재확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있고 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
• 시세 착시. 최근 12개월 평균 204,416,666원과 최저가 비율은 11.5%지만, 본건 20.14㎡와 실거래 표본의 면적이 일치하지 않습니다. 직접적인 할인율로 사용하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 세금 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “무엇을 사는지”가 먼저다

감정가 48,000,000원짜리 물건이 2회 유찰되어 23,520,000원까지 내려왔고, 권리 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 단순한 저가 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 실제 매각 대상은 주식회사남광글로벌에이엠씨의 2분의 1 지분이고, 공유자에게 우선매수 기회가 있으며, 임차인은 106호와 107호를 통합해 점유하고 있습니다. 여기에 제공된 실거래 표본은 본건과 면적이 맞지 않아 최저가가 최근 평균의 11.5%라는 숫자도 직접적인 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.

권리 인수는 0원이지만 취득 구조는 복잡합니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 지분 2분의 1을 취득한 뒤 공유관계와 점유·사용관계를 어떻게 처리할 것인지, 그리고 공유자의 우선매수 가능성을 감안해도 응찰할 구조인지에 있습니다.