한 줄 평. 감정가의 49%까지 내려왔지만 매각대상은 106호 전체가 아니라 주식회사남광글로벌에이엠씨의 지분 2분의 1입니다. 106호와 107호가 벽체 없이 통합된 식당으로 사용되고 있고, 공유자 우선매수권과 임차인 대항력 판정의 전제가 되는 말소기준권리에도 상충되는 말소 이력이 있어 원본 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
부산지방법원 2024타경6187. 부산 남구 문현동 대림문현시티프라자 1층 106호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(기원)입니다. 현장에서는 106호와 인접한 107호 사이의 벽체 구분 없이 두 호실을 합쳐 식당으로 사용하고 있습니다. 이번 매각은 106호 전체가 아니라 공동소유자 주식회사남광글로벌에이엠씨의 지분 2분의 1만을 대상으로 하는 지분매각입니다. 유명자의 나머지 지분 2분의 1은 매각대상 밖에 남습니다.
최저매각가는 23,520,000원으로 감정가 48,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 단독 소유권을 취득하는 경매와 직접 비교할 수 없습니다. 공유관계 해소, 점포 사용·수익 배분, 점유자와의 협의, 106호와 107호의 물리적 경계 확인이 뒤따르는 구조이기 때문입니다. 더구나 같은 건물의 거래자료는 대상면적 20.14㎡와 면적이 맞지 않아, 최저가가 최근 거래평균의 10.6%라는 표면적 수치를 가격 근거로 사용하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6187 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 수영로 26, 1층106호 (문현동, 대림문현시티프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(기원) · 106호와 107호를 벽체 구분 없이 통합하여 식당으로 운영 |
| 대상면적 | 20.14㎡ |
| 매각범위 | 주식회사남광글로벌에이엠씨 소유 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 유명자 지분 2분의 1 · 주식회사남광글로벌에이엠씨 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 23,520,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성근 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 원본 대조가 필요하다
권리분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2010.11.16. 설정된 반월,중앙새마을금고의 채권최고액 409,500,000원 근저당권입니다. 이를 기준으로 하면 임차인 안지연의 2021.12.30. 전입은 후순위이므로 대항력이 없는 것으로 판정되고, 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다.
그러나 등기 이력에는 해당 1번 근저당권이 2011.12.19. 해지를 원인으로 말소된 기록이 함께 존재합니다. 현재 경매를 직접 발생시킨 권리는 2024.08.29. 설정된 김성근의 채권최고액 40,000,000원 근저당권이며, 2024.10.22. 주식회사남광글로벌에이엠씨 지분에 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안지연 | 106호, 107호 | 2021.12.30 | 5,000,000원 600,000원 | 2025.01.02 신고 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 안지연 1명입니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 600,000원이며 2025.01.02. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않습니다. 현재 판정은 전입일이 2010.11.16. 근저당권보다 늦다는 이유로 대항력 없음이지만, 그 근저당권의 2011.12.19. 말소 기록 때문에 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 재검토해야 합니다.
③ 가격 비교 — 거래평균 2.23억을 그대로 대입하면 안 된다
시티프라자의 최근 12개월 거래 12건 평균은 222,791,666원이고 최신 거래는 2026.06. 290,000,000원입니다. 하지만 거래면적은 42.1㎡부터 133.84㎡까지이며, 대상면적 20.14㎡와 일치하지 않습니다. 면적뿐 아니라 거래 대상의 용도와 지분 여부도 동일하다고 확인되지 않았습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.92㎡ | 27 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 50.72㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 59.68㎡ | 12 | 198,000,000원 |
| 2026.05 | 42.1㎡ | 26 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 50.72㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 42.1㎡ | 21 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 106.8㎡ | 31 | 349,000,000원 |
| 2026.03 | 50.72㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 133.84㎡ | 27 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 24 | 216,500,000원 |
| 2026.01 | 50.72㎡ | 30 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 29 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 222,791,666원 |
최저가 23,520,000원은 최근 12개월 평균의 10.6%로 표시되지만, 이는 면적이 맞지 않는 표본과 지분 2분의 1 매각을 나란히 놓은 비율입니다. 따라서 “최근 시세의 10.6%라서 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 20.14㎡ 근린시설 106호의 전체가치와 지분가치, 통합 사용에 따른 비용을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,360원 |
| 1. 근저당 · 반월,중앙새마을금고 | 409,500,000원 | 22,696,640원 |
| 2. 후순위 근저당 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정진구 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김금숙 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 858,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김연주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 문현3동새마을금고 | 143,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 김금숙 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 김성근 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권신고액 합계 3,325,500,000원 중 22,696,640원만 배당되고, 3,302,803,360원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 3,302,803,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 3,309,732,353원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 11,524,799원 | 10,917,353원 | 3,314,582,647원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 배당 부족액은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 결과는 2010.11.16. 근저당권을 유효한 말소기준으로 놓은 경우입니다. 임차인 판정과 배당순위의 출발점이 흔들리는 만큼, 유찰 횟수만 보고 다음 회차를 기다리는 전략도 안전하지 않습니다.
⑥ 가등기·압류와 세금 위험
등기에는 2011.02.25., 2012.04.13., 2013.10.29., 2017.12.27. 소유권이전청구권 가등기 이력이 있습니다. 각각 말소 또는 해제 기록이 있으나, 담보가등기 여부와 현재 효력은 원본의 말소사항까지 연속해서 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류 이력도 10건으로 집계되어 있어 당해세가 존재하면 배당표의 선순위 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 지하철 2호선 지게골역 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지게골역이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 37층 건물의 1층 106호이며, 위생·급배수설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(기원)이지만 106호와 107호를 통합한 식당으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형·평지 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,881,000원/㎡입니다.
- 도로. 차량 진입이 가능하고 가로망 상태는 보통이며, 도로접면은 광대소각입니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설 지분 2분의 1, 인접호 통합 사용, 공유자 우선매수권이 겹쳐 일반적인 단독 점포보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 감정가와 최저가가 106호 전체가 아닌 주식회사남광글로벌에이엠씨 지분 2분의 1에 대한 금액인지 매각목록·감정평가서에서 확인하세요.
- 말소기준 재확정. 2010.11.16. 근저당권과 2011.12.19. 말소 기록을 원본 등기부에서 대조하고 실제 최선순위 존속권리를 확정하세요.
- 임차인 대항력. 안지연의 2021.12.30. 점유·전입 또는 사업자등록 효력, 확정일자, 배당요구와 보증금 5,000,000원의 인수 가능성을 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자가 1회에 한해 우선매수신고를 할 수 있으므로 외부 입찰자의 최종 취득이 확정되지 않을 수 있습니다.
- 106·107호 경계. 벽체 없이 통합 사용 중인 두 호실의 출입구·설비·영업공간·복구 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 공유관계 해소비용. 다른 공유자와 사용·수익 분배나 지분 정리 협의가 가능한지 검토하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 존재 여부를 확인해 실제 배당순위와 인수 위험을 다시 계산하세요.
- 시세 재조사. 면적이 다른 12건 평균 222,791,666원을 사용하지 말고, 20.14㎡ 근린시설 및 유사 지분 거래를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태가 일치하는지 직접 확인하세요.
맺으며 — 49% 할인보다 ‘무엇을 사는지’가 중요하다
이 사건의 숫자는 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 48,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 23,520,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰자가 받는 것은 독립된 106호 전체가 아니라 공유지분 2분의 1입니다. 공유자는 1회 우선매수권을 행사할 수 있고, 106호는 107호와 벽체 없이 합쳐진 식당으로 사용 중입니다.
권리도 단순하지 않습니다. 2010.11.16. 근저당권을 말소기준으로 잡은 판정과 2011.12.19. 그 근저당권이 말소됐다는 등기 이력이 동시에 존재합니다. 이 차이는 안지연의 2021.12.30. 점유가 후순위인지 선순위인지, 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있는지를 바꿀 수 있습니다. 배당표와 인수 0원 판단 역시 같은 전제를 사용하고 있습니다.
최근 거래평균 222,791,666원도 대상면적 20.14㎡와 맞지 않아 가격 근거가 되기 어렵습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가 49%는 입찰 이유가 아니라 원본 확인을 시작할 계기일 뿐입니다. 매각범위, 실제 말소기준권리, 임차인의 대항력, 공유자 우선매수 가능성, 106·107호 분리 가능성을 모두 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 계산할 수 있는 고난도 지분 물건입니다.