부산지방법원 2024타경6422. 오시리아스위첸마티에 204동 지1층 204-2호로, 공부상 지하 1층이지만 인접도로에서 접근할 때는 현황 지상 1층인 근린생활시설입니다. 소유자 박시영은 2021.07.13. 매매를 원인으로 거래가액 633,700,000원에 취득했고, 2022.08.10. 하나은행 앞으로 채권최고액 492,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 동래세무서장의 압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 구조만 보면 말소기준 이후의 권리는 정리됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 김광훈이 204-2호에 관해 배당요구를 했으나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 배당표상 인수액이 0원이라고 해서 실제 매수인 부담도 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17, 204동 지1층 204-2호 (오시리아스위첸마티에) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설 |
| 층 및 현황 | 공부상 지하 1층 · 인접도로에서 접근 시 현황 지상 1층 |
| 소유자 | 박시영 (2021.07.13. 매매 · 거래가액 633,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 145,981,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 365,139,280원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.10. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
① 가격 구조 — 4회 유찰에도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 608,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 145,981,000원, 감정가의 24.0%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 102,186,700원, 6회 유찰 시 71,530,690원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 145,981,000원 | 24.01% | 348,862,734원 |
| 5회 유찰 시 | 102,186,700원 | 16.81% | 392,043,914원 |
| 6회 유찰 시 | 71,530,690원 | 11.76% | 422,156,862원 |
② 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
최초 소유권보존 후 아시아신탁주식회사로 신탁되었다가, 신한자산신탁주식회사로 명칭이 변경된 뒤 2022.08.10. 신탁등기가 말소되고 박시영 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.06. 국의 압류와 2024.11.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
③ 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광훈 | 204-2호 | 미상 / 미상 | 미상 | 신청 2025.01.16. | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
김광훈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 2025.01.16. 배당요구를 했다는 사실만 확인되며, 전입신고일과 확정일자 및 보증금은 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 이유만으로 대항력이나 우선변제권이 자동 확정되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,843,734원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 492,000,000원 | 143,137,266원 | 348,862,734원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 김광훈의 보증금·대항력·우선변제권 확인 결과에 따라 실제 배당순서와 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
⑤ 물리적 경계 — 204-3호·204-4호와 통합 이용
이 물건은 인접한 204-3호 및 204-4호와 벽체 경계 없이 근린생활시설 “Kichinito”로 이용 중입니다. 경계벽은 과거 소유자 및 임차인의 필요에 의해 철거된 것으로 예상되며, 현재 204-2호만 독립된 벽체로 구분되어 있지 않습니다.
따라서 낙찰 후에는 204-2호만의 인도 범위, 현재 영업공간의 실제 점유 주체, 204-3호·204-4호 소유자 또는 점유자와의 관계, 전기·급배수·소방·출입 동선 분리 가능성을 함께 확인해야 합니다. 경계벽 복원 전에는 독립적인 사용·임대·매각 과정이 복잡해질 수 있습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며, 생활숙박시설과 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 오시리아역 동해선 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·대형 판매시설·숙박시설·오피스텔·아파트·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 오시리아역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 동측·서측·북동측 약 15미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.03.21.이며 위생·급배수·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·관광단지이며 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
- 환금성. 독립 경계가 복원되지 않은 근린생활시설이고 인접 호실과 통합 영업 중이어서, 일반 주거용보다 수요층과 자금조달·재매각 검토가 제한적일 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김광훈의 전입신고일, 사업자등록일, 점유 개시일, 확정일자, 임대차계약서, 보증금 및 월차임을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 비교. 확인된 점유·등록일을 말소기준일 2022.08.10.과 비교해 선순위 여부를 판정해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 대항력 있는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 가격을 다시 판단해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 204-2호뿐 아니라 204-3호·204-4호와 통합된 영업공간 전체의 점유자와 임대차 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계 특정. 건축물현황도와 외부창·내부 철근콘크리트 구조물을 기준으로 204-2호의 정확한 위치와 면적을 확인해야 합니다.
- 복원 견적. 경계벽, 출입구, 내부 마감, 설비 분리 공사 가능성과 비용을 입찰 전에 산정해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 국의 압류와 별개로 실제 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 상권의 근린생활시설 매매·임대 사례와 공실 위험을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물현황도를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 미상 임차인과 경계벽이 먼저”
이 물건은 감정가 608,000,000원에서 145,981,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 가격이 시장가보다 낮다는 근거는 확인되지 않았고, 실제 임차인 김광훈의 전입일·보증금이 미상이라 실질취득액 자체를 확정할 수 없습니다.
더구나 204-2호는 204-3호·204-4호와 경계벽 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있습니다. 독립 경계는 특정할 수 있고 복원도 가능하다고 평가되어 있지만, 명도 범위와 복원 비용은 별도의 현장 검증이 필요합니다. 등기부상 말소 구조는 비교적 분명하지만, 임차인과 물리적 독립성이 해결되기 전에는 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 물건입니다. 권리·점유·복원비를 확정한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
