부산지방법원 2024타경6460. 오시리아스위첸마티에 204동 지1층 204-4호로, 공부상 용도 표시는 대지이며 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 박시영은 거래가액 693,300,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 444,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김광훈의 전입일은 2024.04.24로 말소기준일인 2022.07.28보다 늦습니다. 따라서 보증금 60,000,000원과 월차임 600,000원의 임대차가 확인되지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 162,308,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17, 204동 지1층 204-4호 (오시리아스위첸마티에) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설(상호: Kichinito) |
| 층·현황 | 공부상 지하 1층 · 동측 도로에서 현황 1층 |
| 소유자 | 박시영 (거래가액 693,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 676,000,000원 / 162,308,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 410,640,971원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 점유 확인은 필요하다
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김광훈 204동 4호 | 2024.04.24 | 60,000,000원 600,000원 | 2025.01.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
말소기준일 이후 전입이므로 임차보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다. 배당요구는 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매각 후에는 점포 인도와 인접 호실을 포함한 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24%지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 162,308,000원으로 감정가 676,000,000원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰로 금액 자체는 크게 낮아졌지만, 근린생활시설은 동일 상권의 실제 매매가와 임대수익, 전용 가능한 독립 점포 상태를 함께 봐야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·24.01% | 162,308,000원 | 159,235,688원 | 284,764,312원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% | 113,615,600원 | 111,224,982원 | 332,775,018원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 11.76% | 79,530,920원 | 77,699,363원 | 366,300,637원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 162,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,072,312원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 444,000,000원 | 159,235,688원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 284,764,312원이며 매각대금은 집행비용과 하나은행 배당으로 전액 소진됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 통합사용. 본 물건은 인접한 204-2호·204-3호와 벽체 경계 없이 하나의 근린생활시설 Kichinito로 이용 중입니다.
- 독립성 복원. 건축물대장 작성 당시에는 각 호의 출입문과 경계벽으로 위치를 특정할 수 있고 구조상 독립성이 있었습니다. 현재도 외벽과 기둥으로 경계가 표시되며, 경계벽을 설치하면 구조상 독립성을 갖추는 데 문제가 없다고 평가됐습니다.
- 복원비. 경계벽 복원비는 시공방법과 마감 선택에 따라 달라집니다. 확정된 복원비가 없으므로 별도 견적이 필요합니다.
- 층 위치. 공부상 지하 1층이나 동측 도로에서 보면 현황 1층입니다.
- 입지. 이케아 동부산점 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·대형 판매시설·숙박시설· 오피스텔·아파트·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 동해남부선 오시리아역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 평지의 사다리형 토지이며 남측 약 20m, 동측·서측·북동측 약 15m 도로에 접합니다. 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·관광단지이며 중로1류와 중로2류에 접합니다. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설이라는 용도와 네 차례 유찰, 인접 호실과의 통합사용 상태를 고려하면 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 보수적인 재매각 계획이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 복원 견적. 204-2호·204-3호와 분리하기 위한 벽체·출입문·내부 마감 공사 범위와 비용을 현장 기준으로 산출하세요.
- 점유 범위 확인. 김광훈의 실제 영업구역이 본 호만인지, 인접 호실까지 포함하는지 확인하고 각 호별 인도 가능성을 점검하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금 60,000,000원·월차임 600,000원, 전입일 2024.04.24, 배당요구일 2025.01.16과 확정일자 유무를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율 대신 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매가, 임대료, 공실 기간과 예상 수익을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 세금·배당 확인. 국세 압류의 법정기일과 당해세, 임차인 최우선변제 반영 여부를 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 시설 상태. 위생·급배수, 스프링클러, 소화전, 화재탐지·경보, 에스컬레이터와 천정형 냉난방시설의 작동 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.06.09의 진행·변경 결과와 최신 매각물건명세서를 법원 원본에서 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명과 후순위 압류로 구성돼, 등기상 인수 위험은 비교적 명확합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 현황입니다. 본 호는 204-2호·204-3호와 경계벽 없이 통합 영업 중이고, 독립 점포로 사용하려면 복원공사와 점유 정리가 필요할 수 있습니다.
최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 비교 가능한 실제 거래와 임대수익을 검증하지 않은 상태에서는 싸다고 단정할 수 없습니다. 네 차례 유찰은 할인폭이 아니라 시장의 경계가 누적된 결과일 수도 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮음, 물리적 분리·명도·환금성 위험은 높음. 응찰 전 경계벽 복원비와 인접 호실 점유관계를 숫자로 확정해야 하는 물건입니다.
