173,460,000원
부산지방법원 2024타경6613. 일광읍 센트럴3차 1층 103호로, 사건상 용도 표시는 대지이며 감정평가상 실제 이용상태는 상업용 사무소입니다. 김현진 씨가 2021.06.16. 거래가액 342,540,000원에 소유권을 취득한 당일 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 286,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 부산신용보증재단의 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
말소기준권리는 2021.06.16. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 등기된 부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 승계하는 금액도 0원으로 계산돼, 등기상 인수구조는 단순합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 유무는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛로 45, 1층103호 (센트럴3차) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 감정평가상 상업용(사무소) · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 김현진 (2021.06.16. 거래가액 342,540,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 173,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 234,701,348원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 357.6㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준 근저당권 이후의 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 주식회사부산은행의 근저당권 채권최고액은 286,000,000원이며 신청채권자의 청구액은 234,701,348원입니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 비교는 불가능하다
현재 최저매각가는 173,460,000원으로 감정가 354,000,000원의 49%이며 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 물건이나 인근 비교대상의 실거래 자료가 없어, 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 유찰률은 시세가 아니며 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 173,460,000원 | 146,601,748원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 121,421,999원 | 197,911,217원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 84,995,399원 | 233,767,826원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 채권자의 미배당은 채무자와 채권자 사이의 문제로, 매수인이 그 부족액을 부담하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,228,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 286,000,000원 | 170,231,560원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,833,308원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 316,833,308원 중 예상배당액은 170,231,560원이며, 미배당액은 146,601,748원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린상가·학교 등이 형성된 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 5층 건물 내 1층 103호이며 상업용 사무소로 이용되고 있습니다. 전면강화유리와 샷시창 구조입니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 20m, 남서측 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 3,524,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 상업용 사무소로, 권리보다 실제 임대수요와 매매수요 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장을 방문해 현재 영업·사용 여부, 점유자 신원과 인도 가능성을 확인하세요.
- 임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 임대차계약, 보증금, 차임, 사업자등록 및 대항력 관련 서류를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율 대신 일광읍 인근 상업용 사무소의 실제 매매가와 임대료를 확인하세요.
- 수익성 검증. 공실 기간, 관리비, 내부 상태와 예상 임대수익을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 용도 제한 확인. 준주거지역·지구단위계획구역과 교육환경 보호구역 관련 업종 제한 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 미확인”
이 물건은 주식회사부산은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸해, 예상 인수액이 0원인 단순한 권리구조입니다. 그러나 권리가 단순하다고 투자 판단까지 쉬운 것은 아닙니다. 상업용 사무소로 이용 중이고 임대관계가 미상이며 실거래 비교자료도 없어, 현재 최저가 173,460,000원이 적정한지 확인할 근거가 부족합니다.
권리는 통과 가능, 가격과 점유는 보류. 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자보다 현장 점유, 임대차, 공실 가능성, 상권 수요와 실제 임대수익을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
