부산지방법원 2024타경104951. 정관신도시시장 동측 인근에 있는 정관 사랑샘프라자 2층 205호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 박시은은 2018.05.31 매매를 원인으로 거래가액 849,250,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사경남은행 명의의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 경남은행 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.

말소기준일 이후 등기된 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김윤경의 전입일도 2022.04.27로 말소기준일인 2018.05.31보다 늦습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,000,000원이고 2024.05.31 배당요구를 했지만, 선순위 대항력은 인정되지 않아 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당

2018.05.11 조도현을 채무자로 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 343,000,000원은 2018.05.30 해지를 원인으로 2018.05.31 말소됐습니다. 따라서 등기 흐름만 보면 현재 남아 매수인에게 승계되는 선순위 근저당으로 볼 수 없습니다. 같은 날 박시은에게 소유권이 이전됐고, 그 뒤 접수된 경남은행 근저당권 600,000,000원이 말소기준권리가 됩니다.

압류 이력은 2021.10.13 기장군 압류, 2023.10.23 기장군 압류, 2024.05.29 국민건강보험공단 압류, 2024.08.09 기장군 압류입니다. 이 가운데 2021년 압류는 2022.02.11, 2023년 압류는 2023.12.07 각각 해제돼 말소됐습니다. 현재 확인되는 후순위 압류는 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조이나, 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

김윤경의 전입일은 말소기준일보다 약 4년 뒤이므로 선순위 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부는 단정할 수 없지만, 배당요구는 2024.05.31 접수됐습니다. 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고도 없어 실제 임차인은 김윤경 1명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 16.81%라도 시세 확인이 먼저다

감정가는 604,000,000원이고 현재 최저매각가는 101,514,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 5회 유찰이라는 숫자와 큰 가격 하락폭만 보면 저가처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이며, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내리면 안 됩니다. 상가의 가치는 실제 임대료, 공실 여부, 전용면적과 대지권 비율, 관리비, 업종 제한, 같은 층의 동선과 가시성, 실제 매매사례에 따라 크게 달라집니다. 현재 확인되는 임대조건은 보증금 20,000,000원과 월세 1,000,000원이지만, 이 조건만으로 매매가치를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,514,000원 가정)

예상배당상 채권총액은 943,000,000원, 채권자 배당액은 99,292,804원, 미배당액은 843,707,196원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으며, 말소된 디지비캐피탈 근저당이 배당 대상으로 반영된 점은 반드시 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수액은 0원

유찰이 계속되면 낙찰대금과 채권자 배당액은 줄고 채권 미배당액은 늘어납니다. 다만 미배당되는 근저당 채권과 후순위 권리는 원칙적으로 낙찰자가 떠안는 채무가 아닙니다. 임차인도 대항력이 없어 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정관신도시시장 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단지 내 상가·공원 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 30미터 포장도로와 남서측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 205호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전· 화재탐지 및 경보·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,329.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 일반상업지역입니다. 방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·일반경관지구에 포함됩니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트보다 임차수요·공실·업종·동선에 따라 가격 차이가 크며, 5회 유찰 이력은 재매각 시 환금성을 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 디지비캐피탈 근저당 원본 대조. 2018.05.31 말소등기와 예상배당표의 99,292,804원 배당 반영이 서로 일치하지 않습니다. 현재 등기와 채권신고 내역을 확인해야 합니다.
• 조세·공과금 확인. 압류 이력 4건 중 현재 남은 기장군·국민건강보험공단 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 김윤경은 대항력이 없지만 실제 영업·점유 상태와 자진 인도 가능성, 시설물 귀속, 원상복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 확정일자·최우선변제. 확정일자와 실제 사업자등록 상태, 배당받을 금액을 확인해 배당과 명도 협상에 미칠 영향을 점검해야 합니다.
• 상가 시세 조사. 감정가 대비 16.81%라는 수치 대신 같은 건물·인근 상가의 최근 매매, 보증금·월세, 공실기간, 관리비를 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 수익성 확인. 확인된 월세 1,000,000원의 지속 가능성, 임대차 갱신 여부와 실제 수납 여부를 확인해야 합니다.
• 대지권·전유부분 확인. 전유면적과 대지권 비율, 공용부분, 관리규약, 업종 제한을 매각물건명세서와 집합건축물대장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 등기·현황조사·매각물건명세서·감정평가 내용과 예상배당을 토대로 한 분석이므로 입찰 전 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 배당 검증이 핵심

이 물건의 임차인 권리만 보면 비교적 단순합니다. 김윤경의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 미배당액이 발생하더라도 매수인이 승계할 금액은 없습니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 101,514,000원입니다.

그러나 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 감정가의 16.81%까지 내려왔어도 근린생활시설의 최신 실거래와 수익가치가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 5회 유찰된 상가라는 점, 조세·공과금 압류 이력, 등기상 말소된 디지비캐피탈 근저당이 예상배당표에 포함된 점까지 고려하면, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 임차인 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 배당과 상가가치는 원본 검증이 우선입니다.