대구지방법원 2024타경10204. 대구 남구 대명동 2248-23, 도로명 계명2길 22에 있는 토지와 지상 4층 건물입니다. 감정평가상 건물은 1층 계단실·사무소, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 1가구로 이용 중이며 현지명칭은 ‘오메가하우스’입니다. 토지면적은 168.3㎡, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
권리의 출발점은 2019.07.26 설정된 월배새마을금고 근저당권 채권최고액 182,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.07.09 한국자산관리공사로 이전됐지만 말소기준 시점 자체는 2019.07.26으로 유지됩니다. 현재 등기상 소유자는 태숙원이며, 2020.07.21 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경10204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 2248-23 · 대구광역시 남구 계명2길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택(9가구) · 지상 4층 |
| 토지 | 168.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 952,300원/㎡ |
| 소유자 | 태숙원 |
| 감정가 / 최저가 | 907,050,300원 / 634,935,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이다훈 / 47,254,641원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.07.26
말소기준권리는 2019.07.26 월배새마을금고의 채권최고액 182,000,000원 근저당권입니다. 이후 현재 경매개시결정, 한국자산관리공사 경매개시결정, 이다훈·박기성·김륜경·우다경·석영미의 주택임차권 등은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 이들 권리로 인해 매수인이 별도로 떠안을 금액을 0원으로 보고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 현재 판정상 대항력 없음
확인되는 실제 임차인은 김진세·박진아·박진형·이다훈·박기성·김륜경·우다경·석영미 8명입니다. 이들의 전입일은 모두 2019.07.26 말소기준권리보다 뒤에 있어 현재 자료상 대항력은 인정되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 호실·범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진세 | 203호 | 2022.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진아 | 확인 필요 | 2019.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진형 | 205호 | 2024.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다훈 | 3층 임차권등기 부분 | 2021.12.06 | 2021.11.19 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기성 | 1층 임차권등기 부분 | 2021.03.02 | 2021.03.02 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김륜경 | 2층 202호 부분 | 2022.10.28 | 2020.10.13 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우다경 | 3층 303호 부분 | 2021.02.18 | 2024.12.05 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석영미 | 3층 301호 부분 | 2019.08.05 | 2019.08.05 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김진세·박진아·박진형은 보증금이나 확정일자가 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료만 놓고는 대항력이 없습니다. 다만 다가구주택은 호실별 계약관계와 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 ‘인수 0원’과 ‘배당관계가 단순하다’는 같은 뜻이 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 634,935,000원으로 감정가 907,050,300원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 634,935,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 444,454,500원, 3회 유찰 시는 311,118,150원이며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 이 두 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 634,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,749,350원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 월배새마을금고 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 이다훈 | 47,254,641원 | 47,254,641원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 47,254,641원 | 47,254,641원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 349,676,368원 |
현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 276,509,282원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 349,676,368원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구대학교 대명동캠퍼스 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·학교·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 1층 계단실·사무소, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 1가구입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층이며 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 168.3㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·세로한면(가), 공시지가 952,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 섞인 혼합용도 부동산으로, 동일 평형 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어려운 유형입니다.
⑥ 절차·입찰 체크리스트
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가서의 평가 범위를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 임차인 8명 확인. 대항력은 현재 모두 부정되지만 호실별 보증금·점유현황·배당요구·최우선변제 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 이다훈 관계 확인. 임차권등기자이면서 현 사건 신청채권자로 나타나는 만큼 실제 임대차관계와 채권 발생 경위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2025.07.31 채권자대리인과 채권자에 대한 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.10.19 매각기일 직전 진행 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
- 과거 경매 취하. 2023.12.12 임의경매와 2024.07.11 강제경매가 각각 취하돼 말소된 이력이 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만 보고 응찰가를 정하지 말고 실제 임대수익과 지역 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 잔여액과 배당순위는 확정값이 아닙니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격과 운영은 별개”
이 사건은 겉보기보다 권리 구조가 명확한 편입니다. 2019.07.26 근저당권이 말소기준이고, 확인되는 실제 임차인 8명 모두 그 뒤에 전입해 현재 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 634,935,000원은 물론 2회·3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
그렇다고 곧바로 ‘좋은 경매’가 되는 것은 아닙니다. 이 건물은 근린생활시설과 다가구주택 9가구가 섞여 있고 임차인 관계가 다수이며, 실거래 비교자료도 없습니다. 특히 감정가의 70%라는 할인율은 시장가보다 싸다는 증거가 아닙니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물, 과거 집행정지 통지와 경매 취하 이력까지 있으므로 권리는 합격에 가깝지만, 가격·임대관계·절차 확인은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
