대전지방법원 2025타경12325. 천안시 서북구 불당동 1853의 지하 1층 비123호입니다. 등기상 소유는 김정희 지분 1000분의 850과 주식회사제이에스랜드 지분 1000분의 150으로 구성되어 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.08.14. 설정된 김현숙 근저당권으로, 채권최고액은 500,000,000원입니다. 이후 국·천안시·국민건강보험공단의 압류와 김인태·하나카드주식회사의 가압류, 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 곧바로 물건 자체의 안정성을 뜻하지는 않습니다. 감정평가상 이 호실은 현재 사무실로 이용 중이고 임대내역은 미상입니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라는 점과 별개로 실제 점유자, 사용관계, 임대차 존재 여부는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 그 대항력은 가능·미상 상태에서 별도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비123호 · 도로명 충청남도 천안시 서북구 불당25로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 판넬지붕 · 지하2층/지상1층 건물 내 지하1층 · 사용승인 2019.04.19. |
| 소유자 | 김정희 1000분의 850 · 주식회사제이에스랜드 1000분의 150 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 393,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현숙 / 419,735,875원 |
| 매각기일 | 2026.10.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.08.14. 김현숙 근저당권 500,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 압류·가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.08.04. 국의 압류는 2024.05.16. 이미 말소되었고, 2024.11.18. 천안서부새마을금고의 강제경매개시결정 역시 2025.08.28. 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 393,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단하는 것은 곤란합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 393,000,000원 | 386,698,000원 | 381,237,458원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 314,400,000원 | 309,198,400원 | 458,737,058원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 251,520,000원 | 247,198,720원 | 520,736,738원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 393,000,000원에서 314,400,000원, 251,520,000원으로 낮아지지만 채권 미배당액은 오히려 381,237,458원에서 458,737,058원, 520,736,738원으로 커집니다. 이는 선순위 근저당권 채권최고액과 후순위 가압류 채권액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문이며, 미배당 증가 자체가 매수인 인수 증가를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,302,000원 |
| 2. 근저당 · 김현숙 | 500,000,000원 | 386,698,000원 |
| 3. 가압류 · 김인태 | 259,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 8,935,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 767,935,458원 중 예상 채권배당은 386,698,000원, 미배당은 381,237,458원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 가격조사일 현재 사무실로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 상업·업무 성격의 집합건물입니다.
- 입지. 천안불당초등학교 남서측 인근으로 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 판넬지붕, 지하2층/지상1층 건물이며 사용승인일은 2019.04.19.입니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 감정평가상 동측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 노외주차장, 택지개발지구 등에 해당하며 철도보호지구·상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 공시지가. 220,500원/㎡, 지목은 주차장, 토지면적은 11,215.6㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 현황 사무실이고 임대내역이 미상입니다. 현장 점유자와 사업자 사용관계를 확인하고, 임차인이 확인되면 보증금·점유 시점·확정일자를 대조해야 합니다.
- 용도 차이. 공부상 일반음식점인데 현황은 사무실입니다. 실제 사용 상태와 향후 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 존재하므로 매각기일 전 교부청구와 당해세 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격. 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 393,000,000원이 시세 대비 싼 가격인지 판단할 수 없습니다. 별도의 상가·사무실 거래사례와 임대수익 검토가 필요합니다.
- 환금성. 지하층 근린시설·사무실은 주거용보다 수요층이 제한될 수 있으므로 공실 가능성과 매도 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 공동소유 이력. 김정희 1000분의 850, 주식회사제이에스랜드 1000분의 150의 공유 구조와 각 지분에 설정된 압류 이력을 원본 등기부로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 관련 교부청구와 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기상 구조만 놓고 보면 말소기준권리는 명확합니다. 2019.08.14. 김현숙 근저당권 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용이 아니라 지하층 근린시설이며 현황은 사무실, 임대내역은 미상입니다. 여기에 다수의 세금 압류와 381,237,458원의 채권 미배당 구조가 겹칩니다.
특히 가격 판단에서는 더 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 393,000,000원이지만 최근 실거래 비교값이 없어 현재 가격이 시장보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 낮지만, 점유·세금·용도·환금성과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 단계는 아닙니다.
