대전지방법원 2025타경12337. 아산시 풍기동 동일하이빌아파트 114동 4층 402호입니다. 등기상 소유자는 원라진이며, 2021.04.24 매매를 원인으로 거래가액 268,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 단순히 가압류의 소멸 여부가 아니라, 그보다 앞서 성립한 박성은의 임차권입니다. 박성은은 2021.10.12 주민등록·점유를 시작했고 2021.10.29 확정일자를 받았으며, 보증금은 260,000,000원입니다. 이후 2023.10.23 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

현재 살아 있는 권리 가운데 말소기준은 2024.09.10 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 박성은의 전입·점유·확정일자 및 임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다. 통상 구조라면 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못한 잔액이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 경매신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 선순위, 확약으로 인수는 실질 0원

실제 임차인은 1명입니다. 박성은은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 권리 위험은 해소됐지만 가격 메리트는 없다

동일하이빌(아) 전용 84.99㎡대의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 245,291,666원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 후 실질취득금액인 254,000,000원은 이 최근 평균의 103.6%입니다. 최신 거래는 2026.09의 227,500,000원으로, 현재 실질취득금액이 더 높습니다. 따라서 감정가가 254,000,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

배당표상 박성은의 보증금 미배당액은 10,356,000원이나, 확약서에 따라 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 박성은에게만 적용됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 풍기동 온양풍기초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지, 학교시설, 근린생활시설, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 402호입니다.
• 단지·거래. 동일하이빌(아)은 1,456세대, 2008.01.24 준공이며 전용 84.99㎡대 최근 거래는 12건입니다. 거래가격은 220,000,000원부터 293,000,000원까지 확인됩니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 온양풍기초등학교 절대·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,040,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서상 일부 층 면적과 집합건축물대장 면적이 상이하나, 감정평가에서는 오기로 판단해 집합건축물대장 면적을 기준으로 했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 박성은의 대항력 포기, 보증금 잔액 미청구, 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서와 원문에서 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 사전에 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 실질취득 254,000,000원은 최근 12개월 평균 245,291,666원의 103.6%이므로, 현재 회차는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
• 최신 거래 우선 확인. 가장 최근 확인 거래는 2026.09의 227,500,000원입니다. 응찰 전에는 동일 면적의 추가 거래와 개별 층·상태 차이를 함께 대조하세요.
• 등기·명세서 재확인. 말소기준권리인 2024.09.10 주택도시보증공사 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 비싸다”

이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인 자체가 아니라 확약서가 그 인수 위험을 어떻게 바꾸는지입니다. 박성은의 보증금은 260,000,000원이고 현재 매각가정에서는 249,644,000원만 배당돼 10,356,000원이 남습니다. 원칙적인 인수형 구조라면 중요한 부담이지만, 제출된 확약서에 따라 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원입니다.

다만 권리가 정리됐다고 곧바로 가격이 좋은 것은 아닙니다. 현재 실질취득금액 254,000,000원은 최근 12개월 평균 245,291,666원의 103.6%이고 최신 거래 227,500,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약 확인을 전제로 관리 가능하지만, 신건 가격은 보수적으로 볼 사건입니다. 현재 회차에서의 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 보류입니다.