대전지방법원 2025타경12377. 아산시 권곡동 성환올림픽 11층 1107호, 동일 면적 기준 59.9㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 정민호는 2019.03.21. 거래가 75,000,000원에 취득했고, 2019.03.28. 삼성화재해상보험주식회사 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 우리금융캐피탈·롯데캐피탈· 엔에이치농협캐피탈·미래에셋생명보험·신한카드의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 73,000,000원입니다. 동일 면적의 전체 6건 평균은 71,000,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 65,000,000원, 최신 2025.09 거래는 60,000,000원이며 최근 가격은 이전 거래보다 12.2% 낮아진 추세입니다. 따라서 전체 평균만 보고 신건 가격을 낮다고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 권곡동 527-4 11층 1107호 · 도로명 충청남도 아산시 청운로176번길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 59.9㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 11층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 정민호 (2019.03.21. 거래가 75,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈주식회사 / 15,421,613원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.03.28. 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당입니다. 최초 채권최고액은 68,425,000원이고, 2021.02.04. 변경등기에는 채권최고액 32,080,000원이 기재돼 있습니다. 그 이후 가압류·강제경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대내역이 미상이고 수차 방문에도 거주자가 부재해 내부 상태를 동일 건물 유사규모 조사와 관리사무소 탐문을 토대로 평가했다고 기재돼 있습니다. 따라서 등기·배당자료상 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계와 인도 대상은 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건이 높다
성환올림픽 동일면적 59.9㎡ 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 71,000,000원이지만, 최근 가격 흐름을 보면 판단이 달라집니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 65,000,000원, 최신 거래는 2025.09 60,000,000원이며 최근 거래가격은 이전 거래군보다 12.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.9㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.05 | 59.9㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.09 | 59.9㎡ | 15 | 71,000,000원 |
| 2024.01 | 59.9㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2022.04 | 59.9㎡ | 7 | 71,000,000원 |
| 2021.06 | 59.9㎡ | 12 | 79,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 2건 | 65,000,000원 |
신건 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.3%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 높은 수준이고, 최근 가격 추세가 -12.2%인 점까지 감안하면 현재 회차에서 가격 가점을 주기 어렵습니다. 전체 6건 평균 71,000,000원 대비로도 최저가는 102.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 68,425,000원 | 68,425,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,991,370원 | 2,861,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 9,160,922원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 9,323,017원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 미래에셋생명보험 주식회사 | 7,944,728원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,976,705원 | 0원 |
| 8. 강제경매 · 롯데캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 117,821,742원 중 71,286,000원이 배당되고, 미배당은 46,535,742원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 등기에는 2021.02.04. 근저당 채권최고액 변경등기 32,080,000원이 존재하므로 실제 배당은 확정 채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양한올고등학교 북측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 단지. 성환올림픽은 130세대, 1988.12.01. 준공 단지입니다. 동일면적 실거래는 6건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역· 중점경관관리구역이며, 공시지가는 642,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 외벽은 시멘트 몰탈위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일, 새시창호이며 온수보일러 난방·승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 71,000,000원보다 최근 12개월 평균 65,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 12.2% 낮아졌습니다. 신건 최저가 73,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 73,000,000원, 1회 유찰 시 58,400,000원, 2회 유찰 시 46,720,000원으로 제시돼 있습니다.
- 점유 확인. 임대내역은 미상이고 감정평가 당시 수차 방문에도 거주자가 부재했습니다. 실제 점유자·인도 대상은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 삼성화재 근저당은 2021.02.04. 채권최고액 32,080,000원 변경등기가 있으므로 배당요구종기 및 실제 채권액을 원본과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로”
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2019.03.28. 삼성화재 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·압류·현재 경매개시결정이 소멸하고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 65,000,000원의 112.3%이고, 최신 거래는 60,000,000원입니다. 최근 가격도 이전보다 12.2% 하락했습니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류가 맞습니다. 현재 회차에서 싸다고 접근하기보다 최근 거래와 유찰 이후 가격을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
