대구지방법원 2024타경3047. 포항시 북구 장성동 현진에버빌아파트 301동 11층 1102호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 17층 건물 중 11층입니다. 현재 소유자는 황수진으로, 2021년 1월 26일 매매를 원인으로 250,000,000원에 취득했고 2021년 1월 28일 소유권이전과 동시에 하나은행 근저당권 채권최고액 192,500,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 손미경 근저당권·국민건강보험공단 압류·서울보증보험과 경북신용보증재단 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다. 임차인도 없어 낙찰가 외에 임차보증금을 더 떠안는 구조가 아니므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 113,680,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 삼흥로69번길 6, 301동 11층 1102호 (장성동, 현진에버빌아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용중 · 17층 건물 중 11층 |
| 시세 비교 면적 | 84.96㎡ 동일 면적 거래 기준 |
| 소유자 | 황수진 (2021.01.26 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 174,965,986원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2021.01.28 설정된 하나은행 근저당권 192,500,000원입니다. 현재 살아 있는 후순위 권리 중 손미경 근저당권 50,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류 7,339,880원, 경북신용보증재단 가압류 20,000,000원 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 낙찰자가 인수할 권리와 법정지상권은 없다고 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 61.3%
현진에버빌3단지 동일 면적 거래 12건은 2025년 12월부터 2026년 6월 사이에 176,000,000원~220,000,000원에서 형성됐고, 최근 12개월 평균은 185,583,333원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 16 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 13 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 177,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 16 | 183,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 9 | 201,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 14 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 185,583,333원 |
현재 최저가 113,680,000원은 최근 12개월 평균의 61.3%이고, 거래 표본 최저가 176,000,000원보다도 62,320,000원 낮습니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교하면 최저가는 약 51.7% 수준입니다. 따라서 현재 회차는 단순히 감정가 대비 할인된 정도가 아니라, 제공된 최근 실거래 표본과 비교해도 가격 차이가 큰 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 192,500,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 근저당 · 손미경 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,339,880원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 269,839,880원 중 예상 배당액은 111,288,480원이며, 미배당액은 158,551,400원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액 174,965,986원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권은 현재 자료상 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장량초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 11층 1102호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 동측 약 25m, 북동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지·정비구역이며, 공시지가는 877,600원/㎡입니다.
- 단지·거래. 현진에버빌3단지는 321세대, 2008.08.25 준공이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 재확인. 말소기준은 2021.01.28 하나은행 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 61.3%입니다. 동일 면적 최근 거래 176,000,000원~220,000,000원과 현장 상태를 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 같은 단지 평균 유찰횟수 1.5회보다 현재 물건이 더 많이 유찰됐습니다. 내부수리·점유·관리상태 등 비등기 요인을 현장에서 확인하세요.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 협의가 필요한지는 현황 확인이 필요합니다.
- 관리비·체납 확인. 낙찰 전 관리사무소 등을 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순 + 시세 대비 큰 할인”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 매수인 인수 0원. 권리분석상 구조는 단순합니다. 여기에 2회 유찰로 최저가가 113,680,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 185,583,333원의 61.3% 수준이 됐습니다. 최신 거래 220,000,000원과도 차이가 큽니다.
반면 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체는 체크 포인트입니다. 등기상 위험보다 현장 상태와 실제 점유·관리 상태를 확인하는 단계가 중요합니다. 원본 권리관계가 현재 자료와 동일하고 비등기 현장 변수에 문제가 없다면, 이 사건은 권리 안전성과 가격 할인폭이 함께 보이는 유형으로 평가할 수 있습니다.
