대구지방법원 2025타경403. 포항시 북구 흥해읍 성곡리 991의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 7,844㎡의 대지이고, 감정 이용상태는 가동이 근린생활시설, 나동은 공부상 판매 및 영업시설이나 현재 창고로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.09.14. 설정된 농소농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 기본적으로 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 이 사건에는 그보다 앞선 2019.09.16. 전입 임차인 한분옥이 있습니다.
한분옥은 가동·나동 전체를 점유 대상으로 신고했고 보증금은 100,000,000원입니다. 배당요구는 2025.08.28. 했지만 우선변제권은 없는 것으로 계산되어, 예상배당에서는 임차인에게 배당하지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가만 11,612,522,650원으로 보는 것은 부족하고, 실질취득 부담은 11,712,522,650원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경403 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡리 991 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 가동 근린생활시설 · 나동 현황 창고 |
| 토지 | 대 7,844㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사월드 |
| 감정가 / 최저가 | 11,612,522,650원 / 11,612,522,650원 (신건) |
| 청구금액 | 1,775,422,968원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.14. 을구 11번 근저당권 · 농소농업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선행 임차인은 별도
말소기준인 2022.09.14. 농소농업협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 6,500,000,000원으로 설정됐고, 2024.04.01. 변경등기에는 채권최고액 6,000,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.08.14. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다. 예상배당표는 이 권리에 6,500,000,000원을 배당하는 가정이므로, 변경등기와 배당 가정의 금액 차이는 입찰 전 등기 원문과 채권계산서를 직접 맞춰볼 필요가 있습니다.
말소기준 이후에는 불로봉무새마을금고의 840,000,000원·1,200,000,000원 근저당, 국의 312,000,000원 납세담보 근저당, 국민건강보험공단·국·포항시·울산광역시 북구 등의 압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 매각소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 다만 세금 관련 압류 5건은 당해세 해당분이 있으면 배당에서 선차감될 수 있어 후순위 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 2019년 전입, 보증금 1억 인수 계산
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한분옥 | 가동,나동 전체 | 2019.09.16 | 100,000,000원 | 2025.08.28 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 100,000,000원 인수 |
보증금 100,000,000원은 현재 최저가 11,612,522,650원보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 계산에서는 낙찰가와 별도로 100,000,000원을 더 부담하는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다
현재 회차는 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 11,612,522,650원입니다. 여기에 임차인 인수 100,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 11,712,522,650원입니다. 1회 유찰 시 매각가 9,290,018,120원에 인수액을 더해 9,390,018,120원, 2회 유찰 시 매각가 7,432,014,496원에 인수액을 더해 7,532,014,496원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 11,612,522,650원 | 100,000,000원 | 11,712,522,650원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 9,290,018,120원 | 100,000,000원 | 9,390,018,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 7,432,014,496원 | 100,000,000원 | 7,532,014,496원 | 1,496,705,649원 |
가격 판단에서 중요한 점은 유찰률 자체를 곧바로 시세 할인으로 해석하면 안 된다는 것입니다. 현재 확인되는 것은 감정가와 회차별 최저가, 그리고 1억 원의 인수 부담입니다. 따라서 이 사건을 “신건이라 비싸다” 또는 “유찰되면 싸다”고 단정하기보다 실제 매수 총부담과 물건의 근린시설·창고 이용가치를 함께 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,612,522,650원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 118,525,226원 |
| 인수 · 임차인 한분옥 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 농소농업협동조합 | 6,500,000,000원 | 6,500,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 5. 을구 16번 근저당권 · 국 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,641,997,424원 |
현재 회차에서는 채권총액 8,852,000,000원이 전액 배당되는 계산이고 소유자 잔여는 2,641,997,424원입니다. 임차인 100,000,000원은 배당대금에서 지급되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세 해당분과 임차인 최우선변제는 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성곡 IC 남동측 인근이며, 대로변 각종 근린생활시설과 후면 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로변에 위치하며 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 가동은 지하 1층 펌프실·발전기실·저수조와 지상 1·2층 근린생활시설, 나동은 공부상 판매 및 영업시설이나 현황 창고입니다.
- 토지. 7,844㎡의 대지로 도시지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 838,800원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 이동이 용이한 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
- 부합물. 목록2 외부 출입구 3개, 목록2·3 사이 구조물 연결통로, 목록3 외부 목조데크는 건물 부합물로 포함 평가됐습니다.
- 기계기구. 목록4·5 기계기구는 정상작동 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 1억 인수 최우선 확인. 한분옥의 실제 전입 유지 여부, 가동·나동 전체 점유 상태, 보증금 100,000,000원의 반환관계를 명세서 원문과 현장조사로 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 충돌 확인. “인수권리 해당사항없음”과 임차인 전액 인수 계산이 함께 존재하므로 어느 판단이 실제 매각조건에 적용되는지 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 을구 11번은 최초 6,500,000,000원에서 2024.04.01. 6,000,000,000원으로 변경등기가 있으나 예상배당은 6,500,000,000원 기준입니다.
- 세금 압류 확인. 압류 5건 중 당해세 해당분이 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차에서 판단할 금액은 최저가 11,612,522,650원 단독이 아니라 인수액을 더한 11,712,522,650원입니다.
- 컨테이너·기계기구. 컨테이너 3동은 매각 제외이고 기계기구 정상작동 여부는 별도 확인 사항입니다. 인도 범위와 실제 사용가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 현황 용도 확인. 나동은 공부상 판매 및 영업시설이지만 현황 창고입니다. 실제 이용과 향후 사용계획이 맞는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 선행 임차인 1억이 핵심
이 사건은 후순위 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2022.09.14. 말소기준 이후 설정된 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 입찰자의 실질 부담을 결정하는 변수는 등기부 후순위 권리가 아니라 2019.09.16. 전입한 한분옥의 보증금 100,000,000원입니다.
현재 계산대로라면 신건 낙찰 시 실질취득 부담은 11,712,522,650원입니다. 여기에 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”이라는 문구가 동시에 존재하고, 말소기준 근저당도 변경등기상 6,000,000,000원과 배당가정상 6,500,000,000원이 다릅니다. 따라서 이 물건은 단순히 “후순위가 다 지워진다”는 이유만으로 안전형으로 볼 사건이 아닙니다. 임차인 인수 여부와 말소기준 채권액을 원문으로 확정한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
