대구지방법원 2025타경463. 포항시 남구 장기면 계원리 674 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 건물 1·2층이 야영장 숙박시설, 별도 건물은 창고입니다. 토지는 13,342.4㎡이고 지목은 유원지, 토지이용상황은 상업용으로 조사돼 있습니다. 말소기준은 2023.12.13. 설정된 경주농업협동조합 근저당 5,488,000,000원입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 하동균 근저당 1,000,000,000원, 하용호 근저당 600,000,000원, 주식회사 포레스트카라반 가압류 161,809,770원, 국세 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 임대차는 별도로 조심해야 합니다. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 조사되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’으로 단정하기보다 입찰 전 실제 점유자와 영업·사용 관계를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경463 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 장기면 계원리 674 · 경상북도 포항시 남구 장기면 동해안로3072번길 23-17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1,2층 야영장 숙박시설 · 창고 |
| 토지 | 13,342.4㎡ · 지목 유원지 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사프라임카라반 |
| 감정가 / 최저가 | 7,312,310,520원 / 7,312,310,520원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 4,585,366,272원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.12.13. 을구 7번 경주농업협동조합 근저당입니다. 해당 근저당 자체와 뒤이어 설정된 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있어, 등기·명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 물건 특성 검토가 우선
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 7,312,310,520원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 일반 주거용과 달리 야영장 숙박시설·창고·대규모 토지가 일괄매각되는 구조여서, 가격 판단은 해당 시설의 운영 가능성·토지 이용제한·허가 상태와 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,312,310,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 75,523,105원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 5,488,000,000원 | 5,488,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하동균 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 근저당 · 하용호 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 포레스트카라반 | 161,809,770원 | 148,787,415원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 7,249,809,770원 중 7,236,787,415원이 배당되고, 13,022,355원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 일괄매각·농취증·온천공 — 실무상 핵심 조건
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되는 물건입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4,5는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 온천공. 목록 1에는 제시외 온천공이 소재합니다. 임시사용허가는 2023.11.28.부터 2025.11.30.까지로 조사됐고, 포항시 관련부서에 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 야영장 숙박시설과 창고로 이용되고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 황계마을 남동측 인근으로 해안마을 내 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 방파제, 농경지 및 임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 생산관리지역과 농림지역이 포함돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 규제자유특구, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등이 포함·저촉·접하는 토지입니다.
- 토지 형상. 완경사·부정형이고 도로는 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 120,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 4,5는 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 전에 관할 기관 확인이 필요합니다.
- 온천공 상태. 임시사용허가 기간과 현재 이용 가능 여부를 포항시 관련부서에 다시 확인해야 합니다.
- 점유·영업관계. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 운영자·점유자·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지규제. 생산관리지역·농림지역과 산지 관련 제한이 함께 있으므로 현재 이용 및 향후 활용계획이 관련 규제와 충돌하지 않는지 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘운영 가능한 자산인가’를 먼저 본다
등기와 매각물건명세서만 놓고 보면 이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 소멸형 구조입니다. 하지만 이 사건의 난점은 권리 자체가 아닙니다. 실거래 비교자료가 없어 7,312,310,520원의 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없고, 야영장 숙박시설·창고·13,342.4㎡ 토지를 일괄 취득하는 만큼 농취증, 토지규제, 온천공, 실제 점유와 영업상태가 가치 판단을 좌우합니다.
특히 목록 4,5의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있고, 온천공은 임시사용허가 기간이 2025.11.30.까지로 조사돼 재확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음 = 안전한 투자”로 바로 연결하기보다, 실제 활용 가능성을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
