대구지방법원 2025타경533. 포항시 남구 연일읍 유강우방타운 101동 2층 202호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 유승호이고, 말소기준권리는 2014.01.23. 오천농업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사엘시엘대부 근저당권과 가압류 4건, 경매개시결정 및 포항시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 핵심은 단순하지만 가격은 다릅니다. 현재 최저가 253,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 매수인 인수액도 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 253,000,000원입니다. 반면 동일 면적 거래의 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 235,000,000원입니다. 실질취득액이 최근 시세의 107.7%이고 최근 거래 추세도 -8.2%이므로, 전체 과거 평균 253,800,000원만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 593 유강우방타운 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 16층 건물 중 2층 202호 |
| 비교 면적 | 134.755㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 |
| 소유자 | 유승호 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 엘시엘대부 / 38,919,452원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입·점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
유강우방타운은 총 202세대, 사용승인 기준일은 1999.03.31입니다. 비교 면적은 134.755㎡이며 동일 면적 거래가 매칭돼 있습니다. 아래는 확인된 실거래입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 134.76㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2024.05 | 134.76㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2022.09 | 134.76㎡ | 5 | 291,000,000원 |
| 2021.11 | 134.76㎡ | 16 | 251,000,000원 |
| 2021.11 | 134.76㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 134.76㎡ | 12 | 247,000,000원 |
| 2021.06 | 134.76㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2021.06 | 134.76㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2021.06 | 134.76㎡ | 11 | 243,000,000원 |
| 2021.06 | 134.76㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 253,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 235,000,000원 |
전체 10건 평균은 253,800,000원이라 현재 최저가 253,000,000원과 거의 비슷하지만, 이 평균에는 2021년·2022년의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 235,000,000원이고, 현재 실질취득액 253,000,000원은 그보다 18,000,000원 높습니다. 데이터가 계산한 최근 시세 대비 비율도 107.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,342,000원 |
| 2. 근저당 · 오천농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엘시엘대부 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 4. 가압류 · 표임정 | 250,000,000원 | 66,258,000원 |
| 5. 가압류 · 북안농업협동조합 | 30,198,003원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,033,304원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 170,188,722원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 662,820,029원 중 예상 배당액은 248,658,000원이며, 미배당액은 414,162,029원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 시나리오이므로 실제 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 권리 인수는 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 253,000,000원 | 0원 | 414,162,029원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 202,400,000원 | 0원 | 464,053,629원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 161,920,000원 | 0원 | 503,966,909원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 38,919,452원보다 근저당 채권최고액 기준 예상배당 50,400,000원이 크게 잡혀 있고, 1회 유찰 시에도 같은 50,400,000원으로 계산돼 있습니다. 2회 유찰 시에는 해당 근저당 예상배당이 26,853,120원으로 낮아져 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 연일읍 유강리 유강중학교 남측 인근. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하며 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 16층 건물 중 2층 202호. 상하수도·위생설비·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 15~20m 폭의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 유강중학교 상대보호구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 확인 거래는 10건이며 최근 12개월 평균 표본은 1건입니다. 최근 가격 추세는 -8.2%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 253,800,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 235,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 신건 실질취득 253,000,000원은 최근 시세의 107.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -8.2%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 높이는 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 전입·점유 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 포항시 압류 확인. 2025.12.10. 포항시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있으나, 실제 배당에서 세금의 법정 우선순위와 체납액은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부는 관리사무소를 통해 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현재 가격은 싸지 않다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2014.01.23. 오천농업협동조합 근저당권이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 반대입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 253,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 235,000,000원보다 높아 최근 시세의 107.7%입니다. 최근 가격 추세까지 -8.2%이므로 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보수적 접근. 이 사건의 승부처는 권리보다 응찰가격입니다.
