대구지방법원 2025타경548. 포항시 북구 송라면 방석리 65 소재 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 현황은 주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2013.01.21. 설정된 신포항농업협동조합 근저당권 19,000,000원이며, 이후 고향미 근저당권 30,000,000원과 2025.10.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
권리관계만 보면 매수인이 별도 부담할 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 표준화된 공동주택 시세처럼 숫자를 바로 대조하기 어렵습니다. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 157,487,400원이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 토지 일부의 현황도로 이용, 제시외 건물 포함, 공부상 스레트지붕과 현황 강판지붕의 차이를 응찰 전에 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 송라면 방석리 65 · 경상북도 포항시 북구 송라면 봉화길 163-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택 이용 |
| 소유자 | 이대일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,487,400원 / 157,487,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고향미 / 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 248.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 300,700원/㎡ |
| 건물 현황 | 목조 강판지붕 단층 · 급배수시설·위생설비·난방설비 구비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력·우선변제권을 주장하는 임차인이 확인된 상태는 아니지만, 실제 점유관계까지 확정된 것으로 보기는 어렵습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 공백에서는 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 157,487,400원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않아 감정가·최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,487,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,824원 |
| 1. 근저당 · 신포항농업협동조합 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고향미 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,482,576원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 합계 49,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 1회 유찰 시와 2회 유찰 시 시나리오에서도 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포항시 북구 송라면 방석리 ‘독석동마을’ 내에 위치하며, 단독주택과 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 해안취락지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 건물은 목조 강판지붕 단층입니다.
- 토지. 248.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지 일부는 현황도로로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(송라해안04), 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 현황 차이. 목록2는 공부상 스레트지붕이나 현황은 강판지붕입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 매매가격 수준과 거래 유동성을 숫자로 검증하기 어렵습니다. 현황과 용도 특성을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계와 전입 여부를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 일부 현황도로. 248.0㎡ 토지 일부가 현황도로로 이용되고 있으므로 실제 이용 범위와 경계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 평가 반영 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 지붕 차이. 공부상 스레트지붕, 현황 강판지붕으로 기재되어 있어 공부와 현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 비교 수치가 없는 만큼 감정가 157,487,400원을 곧바로 시장가로 간주하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.05입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2013.01.21. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 실거래 비교 수치가 없어 최저가 157,487,400원이 싸다고 말할 수 없고, 토지 일부 현황도로, 제시외 건물, 지붕 현황 차이, 임대관계 미상이라는 점도 남습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 현황과 시세 확인이 입찰 성패를 좌우하는 유형입니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 가격 메리트까지 확인된 물건은 아닙니다.
