대구지방법원 2025타경4113. 포항시 북구 학산동 동아전원타운 가동 203호 아파트의 김규홍 지분 2분의 1이 경매에 나온 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 김규홍과 김규환이 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 김규홍 지분에 대한 강제경매가 2025.09.09 개시됐습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라 김규홍의 공유지분을 승계해 김규환과 새로 공유관계에 들어가는 구조입니다.
등기상 말소기준은 2000.10.24 설정된 에스케이생명보험주식회사의 근저당권 42,900,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 엔에스에셋대부유한회사 가압류·경매개시, 포항시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 가압류·가등기·가처분 상당수는 이미 말소됐습니다. 다만 이 사건은 권리가 깨끗하다는 사실만으로 안전한 완전소유 아파트가 되는 사건이 아닙니다. 지분매각 자체가 가장 큰 구조적 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4113 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 학산동 280-1 동아전원타운 제가동 제2층 제203호 |
| 용도 / 대상면적 | 아파트 · 65.34㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 매각대상 | 김규홍 지분 2분의 1 · 지분매각 |
| 공유자 | 김규홍 2분의 1 · 김규환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 41,500,000원 / 41,500,000원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수청구권행사 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 공유관계는 남는다
말소기준인 2000.10.24 근저당권 이후 현재 남아 있는 국세 압류, 김규홍 지분 가압류·압류, 강제경매개시결정, 김규환 지분에 대한 포항시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 김규환의 지위 확인이 핵심
| 성명 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규환 | 주거 · 등기상 2분의 1 공유자 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명시 인수 없음 |
매각물건명세서에는 김규환이 주거 점유자로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 동시에 김규환은 등기상 이 아파트의 2분의 1 공유자입니다. 따라서 일반 임차인 명도사건처럼 단순히 “임차인 1명”으로만 볼 것이 아니라, 남는 공유자의 점유와 사용관계를 확인해야 합니다. 명세서상 인수권리는 없지만 실제 점유형태, 사용수익 관계와 공유자 간 협의 가능성은 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 62.9%를 ‘할인율’로 보면 안 된다
동아전원 동일 면적 65.34㎡의 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026.04 53,000,000원, 최근 12개월 3건 평균은 66,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -13.4% 하락 추세입니다. 전체 12건 평균은 73,683,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.34㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2026.02 | 65.34㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2025.12 | 65.34㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 65.34㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 65.34㎡ | 4 | 44,700,000원 |
| 2024.01 | 65.34㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.04 | 65.34㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.03 | 65.34㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2023.02 | 65.34㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2022.07 | 65.34㎡ | 5 | 77,500,000원 |
| 2022.06 | 65.34㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2021.11 | 65.34㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 66,000,000원 |
수치만 보면 최저가 41,500,000원은 최근 12개월 평균 66,000,000원의 62.9%입니다. 그러나 실거래가는 아파트 한 호 전체 거래가격이고 이번 경매의 41,500,000원은 2분의 1 지분 평가액입니다. 비교 대상 자체가 다르므로 “최근 시세의 62.9%에 살 수 있다”거나 “시세보다 크게 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,147,000원 |
| 1. 근저당 · 에스케이생명보험주식회사 | 42,900,000원 | 40,353,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에스에셋대부유한회사 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시 관련 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 채권총액 67,900,000원 중 40,353,000원이 배당되고 27,547,000원이 미배당됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항고등학교 남측 인근이며 아파트·단독주택·노선상가·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남서측 왕복 4차선, 남동측 폭 약 6m~8m 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 203호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류·중로1류·중로2류와 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 단지. 동아전원은 80세대, 1988.10.31 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 감정 유의사항. 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 내부 현황·이용상황은 관련자료와 유사아파트의 일반적인 상태를 기준으로 개략 조사됐습니다.
- 환금성. 전체 호실 실거래 추세도 최근 -13.4%이고, 이번 매각대상은 2분의 1 지분이므로 일반 완전소유 아파트보다 처분과 사용에 제약이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 낙찰 대상은 김규홍의 2분의 1 지분입니다. 아파트 전체를 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건으로 공유자우선매수청구권 행사 1회 제한이 있습니다. 외부 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수 행사 가능성을 반영해야 합니다.
- 김규환 점유 확인. 주거 점유가 기재돼 있으나 전입일·보증금은 미상입니다. 대항력은 확정할 수 없으므로 실제 전입·점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 시세 착시 경계. 최저가 41,500,000원과 최근 12개월 평균 66,000,000원은 각각 지분가격과 전체 호실가격으로 비교대상이 다릅니다. 62.9%를 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 동일 면적 최근 거래는 82,000,000원, 63,000,000원, 53,000,000원이고 최근 추세는 -13.4%입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 근저당 등 후순위 배당액이 줄 수 있으므로 실제 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 현황을 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 현장조사와 관리상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일의 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,150만원짜리 아파트”가 아니라 “2분의 1 지분”
이 물건의 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 41,500,000원으로 아파트 전체를 사는 것이 아니라 김규홍의 2분의 1 지분만 취득합니다. 나머지 2분의 1은 김규환에게 남고, 김규환은 현재 주거 점유자로도 기재돼 있습니다. 여기에 공유자우선매수청구권과 전입·보증금 미상 문제가 겹칩니다.
동일 면적 최근 12개월 전체 호실 거래 평균은 66,000,000원, 최신 거래는 53,000,000원이고 시세 추세는 -13.4%입니다. 최저가가 최근 평균의 62.9%라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 전체 호실 가격과 지분 가격을 섞은 비교입니다. 이 사건은 “권리 인수 0원”보다 공유지분의 사용·협상·환금성을 감당할 수 있는가가 훨씬 중요합니다. 권리는 정리되지만 지분구조는 남습니다.
