대구지방법원 2025타경4143. 포항시 북구 장성동 ‘솔례파크빌’ 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최찬영은 2018.01.25. 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행 명의 채권최고액 115,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 경북신용보증재단 51,611,277원, 한화생명보험 주식회사 65,772,082원의 가압류가 순차적으로 들어왔고, 2025.09.22. 주식회사 아이엠뱅크를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4143 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1422-3 솔례파크빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 천마로45번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최찬영 (2018.01.25. 소유권이전 · 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 84,728,151원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층 202호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2018.01.25. 주식회사대구은행 근저당권 115,000,000원입니다. 2016년에 설정됐던 주식회사대구은행 근저당권 2건은 2018.01.25. 이미 말소됐고, 2024년 국민건강보험공단 압류 역시 같은 달 해제로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 가압류 2건과 임의경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 154,000,000원입니다. 소유자의 2018년 취득 거래가는 160,000,000원이지만, 이를 현재 시세로 그대로 볼 수는 없습니다. 솔례파크빌은 총 8세대, 사용승인일은 2016.09.09.로 확인되지만, 현재 가격을 검증할 최신 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다.
따라서 이번 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “감정가가 적정하다”고 단정해서는 안 됩니다. 실제 응찰가를 정하려면 동일 또는 유사 면적의 주변 다세대 거래와 현재 점유·내부 상태를 별도로 확인해야 합니다. 권리가 깨끗하다는 사실은 가격 메리트와 같은 뜻이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 51,611,277원 | 36,044,000원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 65,772,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 232,383,359원 중 151,044,000원이 배당되고, 81,339,359원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다. 미배당 채권은 존재하지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항장흥초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 613,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 솔례파크빌로, 최신 실거래 비교 근거가 없어 실제 매수층과 적정가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 154,000,000원의 적정성을 판단할 최신 실거래 근거가 없으므로 주변 다세대 실거래를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.01.25. 주식회사대구은행 근저당권 115,000,000원이 기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 소멸 대상입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 81,339,359원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 내부 마감·설비 상태가 실제 응찰가격에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 따로 본다”
이 물건의 장점은 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 2018년 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 신건 최저가 154,000,000원을 현재 시장가격과 비교할 최신 실거래 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 자체는 통과해도 점유·가격 검증이 끝나기 전에는 신건 가격의 매력을 인정하기 어려운 물건입니다. 1회 유찰 시 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원으로 내려가는 시나리오는 확인되지만, 실제 입찰 상한은 주변 실거래와 현장 상태를 확인한 뒤 정하는 것이 맞습니다.
