대구지방법원 2025타경4148. 포항시 북구 환호동 환호해맞이그린빌 107동 23층 2301호입니다. 사건상 물건종류는 연립/다세대로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 전유부분은 109.95㎡, 25층 건물 중 23층이며 사용승인일은 2005.12.22입니다. 현재 소유자는 임정진으로, 2024.09.26 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 인수형”처럼 보이지만 특별매각조건 때문에 결론이 달라진다는 점입니다. 양지윤은 2021.09.02 주민등록, 2022.07.04 임대차계약·점유개시·확정일자를 갖추고 2024.07.16 임차권등기까지 마친 실제 임차인입니다. 말소기준으로 계산된 2025.09.23 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인이고, 보증금 315,000,000원 중 배당되지 않는 부분은 매수인 인수 문제가 생깁니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이 임차인과 관련한 실질 인수액은 0원으로 봐야 하며, 최저가가 그대로 실질취득액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1 환호해맞이그린빌 107동 23층 2301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가상 아파트 · 전유 109.95㎡ · 25층 중 23층 |
| 소유자 | 임정진 · 2024.09.26 매매 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 337,582,343원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
말소기준으로 계산된 권리는 2025.09.23 강제경매개시결정입니다. 현재 문제 되는 임차권은 그보다 앞섭니다. 양지윤은 주민등록일 2021.09.02, 점유개시일·확정일자 2022.07.04로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 보증금은 315,000,000원이고 배당요구도 2024.07.16 이루어졌습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양지윤 | 2021.09.02 / 2022.07.04 | 315,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고로 합산되는 구조는 아닙니다. 배당 산식만 보면 양지윤의 보증금 중 42,678,000원이 미배당되어 통상 매수인 인수 문제가 생기지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 권리는 정리돼도 신건 가격은 비싸다
해맞이그린빌1단지 전용 109.95㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 평균은 240,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 270,000,000원, 거래 범위는 215,000,000원~280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 109.95㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 109.95㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 109.95㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 109.95㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 109.95㎡ | 16 | 243,000,000원 |
| 2026.05 | 109.95㎡ | 17 | 233,000,000원 |
| 2026.04 | 109.95㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 109.95㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2025.11 | 109.95㎡ | 22 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 109.95㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 109.95㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 109.95㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 109.95㎡ | 12건 | 240,333,333원 |
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 동일한 277,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 115.3%이고, 최신 거래가 270,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 과거 고가 거래를 근거로 “싸다”고 볼 수 없고, 현재 신건 가격에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 양지윤 보증금 | 315,000,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 337,582,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 임차보증금 부족분은 42,678,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인 인수액이 되지만, 이 사건은 특별매각조건에서 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 환호동 해맞이초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지 부근 상가·해맞이공원·야산 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스 승강장과 간선도로 접근성이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 30미터 포장도로, 동측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로2류와 중로1류에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 해맞이그린빌1단지는 2,023세대이며 사용승인일은 2005.12.22입니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 12건입니다.
- 토지. 공시지가 809,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지의 부정형 토지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 양지윤의 임차권등기는 을구 7번입니다. 매각 후 특별조건에 따른 말소 절차와 실제 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균 240,333,333원의 115.3%이고 최신 거래 270,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 221,600,000원, 2회 유찰 시 177,280,000원입니다. 특별매각조건이 유지되면 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 관리비·점유 상태. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유 상태와 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 문제는 특별조건이 풀지만, 가격은 아직 풀리지 않았다
표면적으로는 보증금 315,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 임차인에게 272,322,000원만 배당되어 42,678,000원이 남습니다. 그러나 이번 매각은 채권자가 그 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 매수인 입장에서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격인 것은 아닙니다. 실질취득액 277,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 240,333,333원의 115.3%이고 최신 실거래 270,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 이 사건은 권리는 특별조건으로 정리되지만, 현재 회차 가격은 보류가 핵심입니다. 승부처는 대항력 자체가 아니라 특별조건의 유지 확인과 실제 응찰가격입니다.
