대구지방법원 2025타경4153. 포항시 북구 흥해읍 옥성리 43-2의 근린시설·토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 단독주택, 그리고 별도 건물은 근린생활시설(공실 상태)로 이용 중입니다. 토지는 1,124㎡의 대지로, 제2종일반주거지역·주상용·평지·세로장방·중로각지 조건입니다.
권리의 기준점은 2014.08.25. 을구 18번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 이후 2015년 추가 근저당 200,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 포항시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4153 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 43-2 · 경상북도 포항시 북구 흥해읍 한동로 23 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 · 근린생활시설(공실 상태) |
| 소유자 | 신정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,091,840,700원 / 2,091,840,700원 (신건) |
| 청구금액 | 831,307,512원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 대 1,124㎡ · 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 공시지가 | 1,255,000원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1998~2012년 사이 설정됐던 전세권과 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2014.08.25. 대구은행 근저당 720,000,000원입니다. 같은 날 이전 흥해농협 근저당도 말소됐고, 이후 2015.07.24. 대구은행 추가 근저당 200,000,000원과 경매개시결정·포항시 압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 대항력 있는 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영미 | 1층 일부 | 2002.12.27 | 2024.12.17 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2025.10.22 |
| 최차남 | 1층 일부 | 2024.12.17 | — | 20,000,000원 | 대항력 없음 | — | 2025.10.22 |
| 박기섭 | 1층 일부 | 2024.12.23 | 2002.12.27 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | — | 2025.10.27 |
세 사람 모두 실제 임차인으로 확인됩니다. 이 가운데 윤영미의 전입일은 2002.12.27로 2014.08.25. 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 동시에 확정일자와 배당요구가 있고 배당표에서는 보증금 20,000,000원이 우선변제로 전액 배당됩니다. 따라서 현 회차에서는 윤영미의 미배당 보증금이 남지 않아 매수인 인수액이 0원입니다.
최차남과 박기섭은 각각 2024.12.17, 2024.12.23 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,091,840,700원입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이며, 동일 물건의 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 현재 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,091,840,700원 | 0원 | 1,128,522,293원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,673,472,560원 | 0원 | 714,337,834원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,338,778,048원 | 0원 | 382,990,268원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 2회 유찰, 즉 감정가의 64%인 1,338,778,048원까지 내려가도 채권 부족액은 0원이고 소유자 잔여금이 382,990,268원 남습니다. 이 범위에서는 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 인수형 구조가 나타나지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,091,840,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,318,407원 |
| 1. 임차인 윤영미 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 대구은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 대구은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,128,522,293원 |
현재 매각가 가정에서는 표시된 배당채권이 모두 충족되고 소유자에게 1,128,522,293원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포은 흥해도서관 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 간선도로와의 접근성 등 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호(가)는 근린생활시설 및 단독주택, 일련번호(나)는 근린생활시설이며 공실 상태입니다.
- 건물. 일련번호(가)는 철근콘크리트구조·일반철골구조·경량철골조 샌드위치 판넬지붕 3층, 일련번호(나)는 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층입니다.
- 토지. 대 1,124㎡, 제2종일반주거지역, 주상용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 1,255,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 컨테이너. 토지 지상에 매각에서 제외되는 이동이 용이한 컨테이너 2동이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤영미 배당 결과 확인. 대항력 있는 임차인이므로 실제 배당에서 보증금 20,000,000원이 전액 충족되는지 배당요구·명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 다른 임차인 점유 확인. 최차남·박기섭은 대항력 없음으로 표시돼 있으나 실제 점유 범위와 인도 협의는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 2,091,840,700원을 주변 근린시설·토지 거래, 임대수익, 건물 상태와 별도로 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되며, 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다. 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 포항시 압류는 말소대상으로 정리돼 있으나 실제 당해세 등 배당 선순위 세금은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 물건은 권리 구조만 놓고 보면 기준점이 비교적 분명합니다. 2014.08.25. 대구은행 720,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 3명이며 윤영미만 대항력이 있지만, 제공된 현 회차 배당에서는 보증금 20,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원으로 유지됩니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 신건 최저가 2,091,840,700원에 대해 직접 비교할 실거래 시세가 없으므로 지금 가격을 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 이 사건의 핵심은 “인수 위험은 낮지만, 20.918407억을 낼 가치가 있는지는 토지·건물 가치와 임대수익을 따로 검증해야 한다”는 점입니다.
