대구지방법원 2025타경4173. 포항시 북구 창포동 창포2단지주공아파트 214동 206호 아파트입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2019.10.23 농협은행주식회사 근저당권 53,900,000원입니다. 이후 2022.01.28 같은 농협은행의 근저당권 38,500,000원과 2025.09.30 주식회사 에프엠의 강제경매개시결정이 이어지며, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
현재 회차에서 가장 중요한 것은 권리보다 가격입니다. 최저가는 감정가와 같은 95,000,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액도 95,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 66,225,000원이며 최저가는 이 평균의 143.5%입니다. 최신 거래도 2026.08의 57,600,000원으로 현 최저가보다 낮습니다. 다만 실거래 표본은 대상 비교 기준 면적과 일치하지 않으므로, 이 수치만으로 적정가를 단정하기보다는 현 회차에 가격 할인 근거가 없다는 경고 신호로 읽는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 창포동 645 창포2단지주공아파트 214동 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 206호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유정민 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에프엠 / 1,575,152원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.23 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 53,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 점유관계는 입찰 전 원본 확인이 필요하지만, 현재 확인된 임차인 신고에 따른 보증금 인수액은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인의 권리상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 95,000,000원은 최근 평균의 143.5%
최근 실거래 표본은 창포주공1단지아파트의 12건으로, 거래 면적은 41.85㎡ 또는 49.77㎡입니다. 비교 기준 면적 58.14㎡와는 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교로 보기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최근 12개월 평균 66,225,000원, 최신 거래 57,600,000원, 최고 거래 82,000,000원 모두 현재 최저가 95,000,000원 아래에 있다는 점은 현 회차의 가격 부담을 분명히 보여줍니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.85㎡ | 3 | 57,600,000원 |
| 2026.07 | 41.85㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 9 | 57,600,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 41.85㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 49.77㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 41.85㎡ | 13 | 49,500,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 41.85㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 66,225,000원 |
현재 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 66,225,000원의 143.5%입니다. 최근 거래 범위도 49,500,000원에서 82,000,000원으로 현재 최저가는 이 표본의 최고 거래가보다 높습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 저가 매수 기회라고 볼 수 없습니다. 특히 표본 면적이 대상 비교 기준과 불일치하므로, 가격 메리트를 인정하려면 동일 단지·유사 면적 거래를 추가로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,110,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 53,900,000원 | 53,900,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 에프엠 | 1,575,152원 | 490,000원 |
| 미배당 | - | 1,085,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
95,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,110,000원과 두 건의 농협은행 근저당권 92,400,000원이 우선 배당되고, 신청채권자 주식회사 에프엠에는 490,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 전체 미배당은 1,085,152원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창포초등학교 북측 인근으로 학교·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 214동 북측으로 폭 약 20미터 왕복 4차로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·도시가스보일러 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 913,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 거래 참고. 실거래 비교 단지는 1,696세대, 1994.04.13 준공이며 최근 거래 표본은 12건입니다. 다만 거래 면적이 대상 비교 기준과 일치하지 않아 환금성·가격 판단 시 동일 면적 거래 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 현재 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 66,225,000원의 143.5%입니다. 현 회차를 저가 매수 구간으로 단정하지 마세요.
- 면적 일치 실거래 확인. 비교 거래가 41.85㎡·49.77㎡이고 비교 기준은 58.14㎡입니다. 동일 또는 유사 면적의 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 원본을 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현 회차 예상 미배당 1,085,152원은 채권 배당 부족액이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원으로 계산되어 있습니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·관리비·조세 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현 가격은 보류”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 2019.10.23 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 확인된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 경매에서 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 현 실질취득액 95,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 66,225,000원의 143.5%이고, 최신 거래 57,600,000원 및 실거래 최고 82,000,000원보다도 높습니다. 비교 면적이 일치하지 않는다는 한계까지 감안하면, 현 회차에서 가격 메리트를 적극 인정하기보다는 동일 면적 시세 확인과 유찰 여부를 지켜볼 필요가 큰 물건입니다. 결론은 권리는 합격, 현 가격은 보류입니다.
