대구지방법원 2025타경4179. 포항시 북구 기계면 고지리 152-6의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 박상옥, 경매 신청채권자는 김차현이며 청구액은 22,500,000원입니다. 등기부상 현재 권리 가운데 기준이 되는 것은 2018.05.24 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권으로 채권최고액은 71,500,000원입니다. 그 뒤 현대캐피탈의 7,800,000원 근저당, 김차현의 27,000,000원 근저당과 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 기준권리 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가격을 판단할 때는 아파트처럼 동일 평형 거래 평균을 곧바로 대입하기 어렵습니다. 현재 확인되는 것은 감정가와 물건 자체의 토지·건물 조건입니다. 따라서 139,659,200원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족하고, 토지 609㎡와 단층 단독주택의 상태·도로조건·주변 매매사례를 입찰 전에 직접 비교하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 기계면 고지리 152-6 · 경상북도 포항시 북구 기계면 고지길29번길 3-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 609㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(기계생활06) |
| 건물 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 |
| 소유자 | 박상옥 |
| 감정가 / 최저가 | 139,659,200원 / 139,659,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김차현 / 22,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 2018.05.24 현대캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 설정된 현대캐피탈 7,800,000원 근저당과 김차현 27,000,000원 근저당, 2025.10.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 물건 특성 — 시세보다 ‘개별성’ 검증이 중요
이 물건은 고지2리마을회관 북동측 인근에 있고, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 토지는 609㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 토지면적 | 609㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 대 / 단독 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지형 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 공시지가 | 89,200원/㎡ |
| 건물구조 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 |
| 설비 | 급배수설비 · 위생설비 · 난방설비 |
③ 예상배당표 (매각가 139,659,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,755,229원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 3. 근저당 · 김차현 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,603,971원 |
현재 회차 139,659,200원 가정에서는 채권총액 106,300,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 30,603,971원입니다. 1회 유찰 111,727,360원에서도 채권 미배당은 0원이나, 2회 유찰 89,381,888원에서는 미배당이 18,926,986원 발생합니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 북구 기계면 고지리 소재 고지2리마을회관 북동측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 609㎡의 대지로 평지·부정형이며, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(기계생활06)이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 건물. 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 판넬사이딩마감 등이고 급배수·위생·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 건물은 공부상 판넬지붕으로 표시되어 있으나 실제는 아스팔트슁글지붕입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록1의 수목(감나무 등)도 평가에 포함돼 있습니다.
- 현장 상태 확인. 단독주택은 건물 노후도·내부 상태·수선비가 가격에 직접 영향을 주므로 현장 확인이 중요합니다.
- 접도 확인. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있으므로 실제 도로 폭·형태·차량 진출입 여건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 139,659,200원을 주변 단독주택·토지 실거래와 비교해 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 지붕 현황. 공부상 판넬지붕이나 실제는 아스팔트슁글지붕으로 조사됐으므로 현황과 공부 표시 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 뒤 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 그 권리 안전성이 곧 가격 경쟁력까지 보장하지는 않습니다. 609㎡ 토지와 단독주택을 함께 사는 물건이고, 현재 비교 가능한 실거래 가격 수치가 없어 신건 139,659,200원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 현장과 주변 시세를 확인한 뒤 결정하는 접근이 맞습니다.
