대구지방법원 2025타경4213. 포항시 남구 대잠동 ‘포항남구라온프라이빗스카이파크’ 102동 5층 504호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 34층 건물 중 5층이고, 사용승인일은 2020.04.24.입니다. 소유자 김동철은 2020.07.03. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 168,300,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2025.07.04. 케이비국민카드의 12,608,104원 가압류와 2025.10.23. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸 예정이며, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4213 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 957 포항남구라온프라이빗스카이파크 102동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 34층 건물 중 5층 · 사용승인일 2020.04.24. |
| 소유자 | 김동철 · 2020.07.03. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 138,406,519원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
핵심은 2020.07.03. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 168,300,000원이고, 이후 발생한 케이비국민카드 가압류 12,608,104원과 국민은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인이 인수하는 금액은 배당 시나리오 전 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
라온프라이빗스카이파크의 대상 면적은 59.7622㎡이고, 최근 12개월 동일 면적권 실거래 12건의 평균은 242,791,666원입니다. 현재 신건 최저가 250,000,000원은 이 최근 평균의 103.0%입니다. 최신 거래인 2026.08. 245,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 28 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 25 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 59.47㎡ | 29 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 59.47㎡ | 31 | 244,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 27 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 26 | 244,500,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 33 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 27 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 25 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.7622㎡ | 12건 | 242,791,666원 |
최근 거래 범위는 215,000,000원~250,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 242,791,666원입니다. 현재 최저가 250,000,000원은 평균보다 높은 수준이라 신건 가격을 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 특히 2026.08. 최신 거래가도 245,000,000원이라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 168,300,000원 | 168,300,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,608,104원 | 12,608,104원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,791,896원 |
현재 회차 250,000,000원 가정에서는 채권액 180,908,104원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 64,791,896원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 250,000,000원 | 180,908,104원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 200,000,000원 | 180,908,104원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 23,948,104원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 미배당 23,948,104원이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 데이터상 160,000,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항MBC방송국 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지는 남서측 왕복 7차선 포장도로, 북서측 폭 약 8미터, 북동측·남동측 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구에 속하며 광로3류·중로2류·소로2류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 라온프라이빗스카이파크는 371세대, 사용승인일 2020.04.24.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 신건 최저가 250,000,000원이 최근 12개월 평균 242,791,666원보다 높습니다. 권리 안전만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 최신 실거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 245,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 등록 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.07.03. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리 구조는 단순합니다. 2020.07.03. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 242,791,666원이고 최신 거래가 245,000,000원인데, 신건 최저가는 250,000,000원입니다. 즉 현재 회차는 최근 평균의 103.0%로, 권리는 깨끗해도 가격까지 매력적인 물건은 아닙니다. 현 시점의 결론은 권리 안전, 가격 보류입니다.
