대구지방법원 2025타경4248. 포항시 북구 우현동 ‘우현청구타운’ 101동 507호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 하남수이고, 2012.12.17 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 120,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2014.05.13 설정된 대구축산업협동조합 근저당권 99,600,000원입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류 15,803,361원, 같은 조합의 후순위 근저당 25,200,000원, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리 인수가 아니라 신건 가격을 최근 시장과 어떻게 비교하느냐입니다. 전체 실거래 12건 평균은 126,416,666원이라 최저가가 98.9%로 보이지만, 최근 시장은 그보다 낮습니다. 최근 12개월 평균은 123,400,000원, 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -4.0%입니다. 가격 메리트 판단에서는 이 최근 지표를 우선해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리 없이 소멸하는 구조

등기부상 과거 한국주택은행·하나은행·엘아이지손해보험의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2014.05.13 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류, 대구축산업협동조합의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다

청구타운은 218세대, 1994.12.14 준공 아파트입니다. 동일 전용면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래는 5건이며 평균은 123,400,000원입니다. 현재 최저가 125,000,000원은 이 평균의 101.3%입니다.

전체 제공 실거래 12건의 평균은 126,416,666원, 최저 117,000,000원, 최고 145,000,000원입니다. 이 전체 평균만 놓고 보면 최저가 125,000,000원이 98.9%지만, 최근 12개월 평균과 비교하면 101.3%로 최근 시세 이상입니다. 최신 거래도 120,000,000원이고 최근 추세는 -4.0%이므로, 신건 최저가에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

채권 총액 140,603,361원 중 예상 배당은 122,450,000원이며 미배당액은 18,153,361원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족으로, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 우현동 세화고등학교 남측 인근이며, 주위는 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측 폭 약 20미터 왕복 4차로, 동측·남측 약 8미터, 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 용도·구조. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 5층 507호입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 887,800원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다. 대로3류와 접하고 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
• 환금성 참고. 청구타운은 218세대, 1994.12.14 준공이며 동일 전용 84.99㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 -4.0%로 과거 거래보다 낮아진 흐름입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 응찰가 판단. 전체 평균 126,416,666원보다 최근 12개월 평균 123,400,000원과 최신 120,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 신건 프리미엄 금지. 최저가가 최근 12개월 평균의 101.3%이고 최근 추세가 -4.0%이므로, 현재 회차에서 ‘경매라서 싸다’는 전제는 성립하지 않습니다.
• 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 현장 조사 당시 폐문 상태였습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 시 내부구조·내부현황·구조변경 여부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비와 내부 상태를 별도 점검해야 합니다.
• 배당 부족과 인수는 구분. 채권자 미배당액 18,153,361원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미회수와 매수인의 인수책임은 별개입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관련 사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”

이 사건은 말소기준 근저당이 명확하고 그 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 유형입니다. 하지만 현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 123,400,000원의 101.3%이고 최신 거래는 120,000,000원입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -4.0%입니다. 따라서 전체 평균 126,416,666원보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격이지만 현재 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 최근 시장가격과 점유·내부상태를 확인한 뒤 응찰가를 얼마나 보수적으로 정하느냐입니다.