대구지방법원 2025타경4258. 포항시 북구 신흥동 817-4에 있는 대지와 1·2층 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태는 1·2층 근린생활시설이고, 현황상 2층은 공실입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 439,576,800원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 기준점은 2016.03.15. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 채권최고액 258,750,000원입니다. 그 뒤 설정된 권형만 근저당권 230,000,000원, 서민금융진흥원 가압류 10,513,050원, 경매개시결정 및 포항시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 명시된 법정지상권도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 신흥동 817-4 · 경상북도 포항시 북구 중앙상가길 55-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1,2층 근린생활시설 · 현황 2층 공실 |
| 대지 | 93.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 장순분 |
| 감정가 / 최저가 | 439,576,800원 / 439,576,800원 (신건) |
| 신청채권액 | 239,636,780원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
말소기준인 2016.03.15. 주식회사대구은행 근저당 이후의 권형만 근저당, 서민금융진흥원 가압류, 임의경매개시결정, 포항시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
임차인 현황 — 1층 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남가희 | 1층 | 10,000,000원 | 2017.04.25 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
남가희의 전입일은 2017.04.25.로 말소기준권리인 2016.03.15.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 배당요구는 2025.12.31. 접수됐습니다. 우선변제 여부는 미상이며, 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
② 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 부족액은 커진다
현재 회차는 감정가 100%인 439,576,800원입니다. 이 금액을 기준으로도 전체 채권 499,263,050원 가운데 432,781,032원만 배당되어 66,482,018원의 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시 매각가 351,661,440원, 2회 유찰 시 281,329,152원으로 내려가며 채권자 미배당액은 각각 153,324,870원, 222,672,506원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 439,576,800원 | 432,781,032원 | 66,482,018원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 351,661,440원 | 345,938,180원 | 153,324,870원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 281,329,152원 | 276,590,544원 | 222,672,506원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 439,576,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,795,768원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 258,750,000원 | 258,750,000원 |
| 2. 근저당 · 권형만 | 230,000,000원 | 174,031,032원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,513,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 6,795,768원, 주식회사대구은행 근저당은 258,750,000원 전액, 권형만 근저당은 174,031,032원까지 배당되는 계산입니다. 채권자 전체 미배당은 66,482,018원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 신흥동 ‘육거리’ 남서측 인근이며, 주변은 소매점 등 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 도심 간선도로 인근이고 대중교통시설 이용 여건은 보통이나, 본건은 보행자전용도로 지대에 있어 차량 통행이 불가능합니다.
- 이용상태. 1·2층은 근린생활시설이며 현황상 2층은 공실입니다.
- 토지. 대지 93.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,402,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 목조 및 보강블럭조 2층으로 외벽 모조 마감, 내벽 석고 및 인테리어 마감, 바닥 타일 마감, 강화유리창호이며 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차량 접근 확인. 보행자전용도로 지대라 차량 통행이 불가능합니다. 상가 운영·물류·고객 접근성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 2층 공실 확인. 현황상 2층 공실입니다. 공실 원인과 임대 가능 조건을 확인한 뒤 수익성을 판단해야 합니다.
- 1층 점유 인계. 남가희가 1층을 점유하고 있으며 보증금은 10,000,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정은 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 현황과 매각 대상 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 응찰가 검증. 현재는 감정가 100%의 신건입니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 근린생활시설의 실제 거래·임대 조건을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 상가 자체”
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고, 1층 임차인 남가희도 전입이 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건 자체는 일반 주거용 부동산과 다르게 봐야 합니다. 1·2층 근린생활시설이고 보행자전용도로로 차량이 들어갈 수 없으며 2층은 공실입니다. 현재는 감정가 439,576,800원이 그대로 최저가인 신건이므로, 권리의 안전성만 보고 곧바로 가격까지 좋다고 판단할 단계는 아닙니다. 권리는 정리되지만, 실제 승부처는 상권·접근성·공실과 응찰가격입니다.
