부산지방법원 2022타경108157. 오륙도 에스케이뷰 아파트 107동 25층 2503호입니다. 소유자는 박희석·신정은이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 현재 말소기준권리는 2015.04.01 주식회사한국씨티은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이대광 근저당권, 송갑준·산와대부주식회사·김흥수·박영섭의 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리금액은 0원으로 계산됩니다.

이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 전용면적 149.55㎡ 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 611,416,666원이고 최신 거래는 2026.08의 595,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 904,000,000원으로 최근 12개월 평균의 147.9%입니다. 임차보증금 인수가 없어 실질취득액이 내려가는 구조도 아니므로, 현 회차에서는 904,000,000원 자체를 시세와 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 세금 배당순위는 확인

임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 현재 분석상 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 2015.04.01 한국씨티은행 근저당권이고, 이후 현재 남아 있는 이대광 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

② 시세 비교 — 신건 904,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높다

오륙도에스케이뷰 동일 면적 149.55㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 장기 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.

최근 실거래 범위는 503,000,000원~730,000,000원, 최근 12개월 평균은 611,416,666원, 최신 거래는 595,000,000원입니다. 현재 최저가 904,000,000원은 최근 12개월 평균의 147.9%로, 신건에서 “경매니까 싸다”는 판단을 할 수 없는 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 904,000,000원 가정)

채권 합계 1,196,167,158원 중 예상 채권자 배당액은 892,560,000원, 미배당액은 303,607,158원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제 등은 위 계산에 반영되지 않은 조건입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오륙도초등학교 동측 인근으로 아파트단지·단지내 상가·학교·이기대공원·임야 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 37층 건물 내 25층이며 사용승인은 2008.10.31입니다. 전기·난방·위생·승강기·소화·화재탐지·무인공동현관 설비가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 일반도로 저촉, 교육환경 절대·상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다.
• 토지. 공시지가는 2,334,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 해당사항이 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 단지는 3,000세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 1.4회·낙찰률 5.88%여서 경매가격 설정은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격을 시세로 착각하지 말 것. 최저가 904,000,000원은 최근 12개월 평균 611,416,666원의 147.9%입니다. 현 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
• 유찰 회차별 가격을 따로 볼 것. 1회 유찰 시 723,200,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높고, 2회 유찰 시 578,560,000원은 두 기준 아래입니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 점유 상태 재확인. 임차인 신고는 없지만 입찰 전 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
• 관리비·현장 상태 확인. 공용부분 관리비와 내부 상태 등 등기만으로 확인되지 않는 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관계 및 실거래 원자료를 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 신건 단계에서 과하다”

이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 불어나는 사건은 아닙니다. 하지만 바로 그 때문에 현재 실질취득액은 최저가 904,000,000원 그대로이고, 이를 최근 12개월 실거래 평균 611,416,666원과 비교하면 147.9%에 달합니다. 최신 거래 595,000,000원보다도 높은 가격입니다.

권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 단순한 구조지만, 가격은 별개입니다. 1회 유찰 시 723,200,000원도 최근 실거래 기준보다 높고, 2회 유찰 시 578,560,000원에서야 최근 12개월 평균과 최신 거래 아래로 내려옵니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부가 배당 변수가 됩니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 신건 가격은 높은 부담입니다.